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沈盈良(Ying-Liang Shen)
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中國大陸房地產投資評估決策之研究
－以上海地區服務式公寓之投資為例－
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| 摘要(中) |
房地產投資一向是隨著經濟發展，為城市地區重要的產業活動。中國大陸在改革開放下，房地產市場也隨著經濟成長快速發展；台商在中國大陸不論是企業營運、居住或投資置產，房地產投資交易日趨頻繁，有關投資的選擇與評估極為重要。而提供酒店服務、專業住宅出租的服務式公寓，是大陸城市房地產市場甚具投資價值的方向，台灣企業應有機會與能力以大陸市場為基礎，建立此一產業的國際專業品牌。
本研究針對上海地區房地產市場的服務式公寓為對象，以房地產投資分析的理論架構與決策的評估因素為基礎，先探討大陸房地產制度的變革、經濟的發展對其房地產市場環境的影響。進而分析服務式公寓的產業特色、發展歷程與經營模式；並以上海房地產市場發展環境與本研究對上海服務式公寓現況調查的分析為基礎，探討上海服務式公寓發展潛力與投資經營策略。同時選擇上海市一個服務式公寓的實例，經由投資經營過程與現代財務工具的分析，探討其投資價值；另亦以投資報酬率矩陣的方法，分析投資時效對投資效益的影響。
本研究後的結果發現，中國大陸開放後的發展，已使得房地產成為具有投資價值的商品；而提供酒店式管理服務的住宅公寓在工商經濟發達城市興起，中國大陸經濟快速成長、大量吸引外商投資，造就服務式公寓發展的空間。其中上海地區的服務式公寓更因高檔住宅租賃市場需求的增加使其具有發展潛力，也因需求所造成的規模經濟而具有競爭優勢。服務式公寓的投資以房地產的物業為主，需長期的經營形成品牌效應；其投資效益，以收益性不動產的分析方式評估。
就上海房地產的整體市場環境發展趨勢觀察，其投資價值有賴於長期的經營；其投資決策需要掌握市場環境的變化以作為投資時機與持有期間的評估依據。本研究有關房地產投資決策的分析亦可類推於台商個人在大陸投資置產的需求與其他類型房地產的投資評估。 |
| 關鍵字(中) |
★ 投資報酬率矩陣
★ 房地產市場環境
★ 服務式公寓 |
關鍵字(英) |
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| 論文目次 |
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法 3
第三節 研究範圍與內容 5
第二章 文獻探討 7
第一節 房地產房地產市場分析與投資決策 7
第二節 服務式公寓產業 14
第三節 房地產投資報酬評估分析 19
第四節 中國大陸房地產制度 23
第三章 上海房地產與服務式公寓市場發展分析 35
第一節 上海房地產總體市場環境分析 35
第二節 上海房地產個體市場發展分析 51
第三節 上海服務式公寓發展歷程與經營模式分析 56
第四節 上海服務式公寓產業環境分析 63
第四章 上海服務式公寓投資經營與發展潛力分析 71
第一節 上海服務式公寓現況調查分析 71
第二節 上海服務式公寓產業發展潛力分析 80
第三節 上海服務式公寓經營策略分析 88
第五章 個案分析 101
第一節 個案基本資料 101
第二節 投資報酬評估分析 108
第三節 投資報酬率矩陣分析 114
第六章 結論與建議 123
第一節 結論 123
第二節 建議 128
第三節 後續研究建議 130
參考文獻 132
表目錄
表2-1 總體環境市場分析體系與內容 9
表2-2 個體環境市場分析體系與內容 10
表2-3 房地產投資分析與可行性分析內容比較 12
表2-4 服務式公寓與酒店的比較 16
表2-5 大陸房地產的法令體系 25
表2-6 中國大陸土地產權與使用權型態分類 27
表2-7 以「出讓」與「劃撥」取得之土地使用權比較表 28
表2-8 大陸房地產有關的財產稅摘要表 31
表2-9 大陸房地產有關的流轉稅摘要表 32
表2-10 大陸房地產有關的行為稅摘要表 32
表2-11 大陸房地產有關的資源稅摘要表 33
表2-12 大陸房地產有關的所得稅摘要表 34
表3-1 2003~2004房地產相關政策彙整表 48
表3-2 服務式公寓與產權式酒店的差異比較 60
表4-1 上海服務式公寓調查規模表 71
表4-2 上海服務式公寓租金水準調查彙整表 74
表4-3 上海服務式公寓不同房型面積配比調查 78
表4-4 專業管理機構對服務式公寓不同戶型面積規劃建議表 78
表4-5 上海服務式公寓SWOT分析 82
表4-6 上海地區服務式公寓市場分佈區域與租金行情表 93
表4-7 外商企業住房補助標準比例參考表 94
表5-1 上海A公寓大樓案例基本資料表 102
表5-2 購入A公寓大樓期初投資支出金額 103
表5-3 預期A公寓大樓租金收入 104
表5-4 預期A公寓大樓營運費用支出 105
表5-5 上海A公寓大樓（2005年購入時）資產與債務狀況 108
表5-6 上海A公寓大樓投資經營期間房地產折舊分析 108
表5-7 上海A公寓大樓投資經營20年間貸款融資分析 109
表5-8 上海A公寓大樓經營20年期間營業淨收入分析 109
表5-9 上海A公寓大樓經營20年期間各期現金流量分析 110
表5-10 投資經營20年期間各年的淨現值與獲利能力指數 113
表5-11 2005年~2024年A公寓大樓投資報酬率矩陣 114
表5-12 A公寓大樓不同持有期間的投資報酬率 117
表5-13 2005年投資購入A公寓大樓的敏感度分析 121
圖目錄
圖1-1 研究流程圖 4
圖2-1 房地產市場分析系統的結構 8
圖2-2 房地產投資決策過程架構圖 11
圖2-3 中國大陸現行房地產所有權制度 26
圖3-1 1995~2004年上海經濟成長率 37
圖3-2 1995~2004年上海每人國內(地區)生產毛額 37
圖3-3 1996~2004年上海每人國內(地區)生產毛額成長率 38
圖3-4 2004年上海產業結構圖 38
圖3-5 1995~2004年上海第三產業的房地產業比重與成長趨勢 39
圖3-6 1996~2004年大陸貨幣供給增長率趨勢圖 39
圖3-7 1995~2004年兩岸利率變化圖 40
圖3-8 1995~2004消費者物價指數年增率 41
圖3-9 1995~2004年人均年可支配收入 42
圖3-10 1995~2004年人均年消費性支出 42
圖3-11 1995~2004年人均年儲蓄額 43
圖3-12 1995~2004年人均居住面積 43
圖3-13 上海市城鎮體系圖 45
圖3-14 1995~2004年上海商品房投資總額 51
圖3-15 1995~2004年上海商品房投資成長率 52
圖3-16 1997~2004年上海商品房市場供需比較圖 53
圖3-17 1997~2004年上海商品房市場供需比 53
圖3-18 1996~2004年上海商品房累積空置量 54
圖3-19 1995~2004年上海商品房歷年銷售平均價格 55
圖3-20 1996~2004年上海商品房歷年銷售價格增幅比較 55
圖3-21 1995~2004年上海與台灣外資投資金額比較 64
圖3-22 1995~2004年上海與台灣外資投資金額年增率比較圖 64
圖3-23 1998~2004年上海市高檔住宅新增供應量 67
圖3-24 2000~2005年上海高檔住宅租賃市場租金變化趨勢圖 68
圖3-25 2000~2005年上海市高檔住宅租賃市場出租率趨勢圖 68
圖3-26 2000~2004年上海服務式公寓月租金及出租率趨勢圖 69
圖4-1 上海服務式公寓各區分佈的情況 72
圖4-2 上海服務式公寓平均租金水準調查 74
圖4-3 上海服務式公寓租金水準趨勢圖 74
圖4-4 上海服務式公寓出租率比較圖 75
圖4-5 上海服務式公寓出租率比較圖-1 76
圖4-6 上海服務式公寓客源比較圖 76
圖4-7 上海服務式公寓經營規模比較圖 77
圖4-8 上海服務式公寓房型配比調查 77
圖4-9 上海服務式公寓長短期出租經營調查 79
圖4-10 產業競爭的五股作用力 83
圖4-11 服務業的三種行銷工作 99
圖5-1 上海A大樓區域位置圖—盧灣區 102
圖5-2 本個案的現金流量折現模型架構圖 107
圖5-3 投資經營20年期間各年的報酬率(IRR與MIRR) 112
圖5-4 不同購買年的平均MIRR 116
圖5-5 不同出售年的平均MIRR 116
圖5-6 不同購買年與出售年的MIRR比較圖 117
圖5-7 不同經營期間的平均MIRR 118
圖5-8 不同購買年與出售年的MIRR比較圖 118
圖5-9 各購買年持有一、五、十年的各年MIRR比較圖 119
圖5-10 各持有期間的標準差與變異係數 119
圖5-11 持有期間年平均報酬率與風險關係 120 |
| 參考文獻 |
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44、盧顯奎，上海交通大學管理學院，《上海酒店式服務公寓投資分析》，中國房地産資訊網http://www.realestate.cei.gov.cn，2003年4月。
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（以上依筆劃順序排列）
48、相關網站部份
‧ 中華民國行政院主計處網站：http://www.dgbas.gov.tw
‧ 中華民國統計資訊網站：http://www.stat.gov.tw
‧ 中華民國經濟部網站：http://www.moea.gov.tw
‧ 台北市政府網站：http://www.taipei.gov.tw
‧ 台北市政府主計處網站：http://www.dbas.taipei.gov.tw
‧ 中共國家統計局網站：http://www.stats.gov.cn
‧ 中共中國人民銀行網站：http://www.pbc.gov.cn
‧ 上海市政府網站：http://www.shanghai.gov.cn
‧ 上海市統計局網站：http://www.stats-sh.gov.cn
‧ 上海市房屋土地資源管理局網站：http://www.shfdz.gov.cn
‧ 中共中國旅遊局，中國旅遊網站http://www.cnta.com/32-lydy/5.asp
‧ 中共商務部網站http://www.mofcom.gov.cn/tjzl.shtml
‧ 上海市外國投資促進中心http://www.fid.org.cn
‧ 戴德梁行（上海）網站：http://www.dtz.sh.cn
‧ 高緯物業（上海）公司網站：http://www.cushwakeasia.com
‧ 世邦魏理仕物業顧問（上海）公司網站：http://shanghai.cbre.com.cn
49、中國大陸相關法規
‧ 1985年《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》
‧ 1986年《土地管理法》（2004年修正）
‧ 1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》
‧ 1988年《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》
‧ 1988年《中華人民共和國印花稅暫行條例》
‧ 1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
‧ 1991年《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》
‧ 1993年《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》
‧ 1993年《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、1994.1.1實施
‧ 1994年《城市房地管理法》
‧ 1995年《城市房地產轉讓管理規定》
‧ 1995年《中華人民共和國營業稅暫行條例》
‧ 1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》
‧ 1999年《中華人民共和國個人所得稅法》 |
| 指導教授 |
王存國(Tswen-Gwo Wang)
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審核日期 |
2005-7-12 |
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