| 姓名 |
周紀彬(Chi-Pin Chou)
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畢業系所 |
財務金融學系在職專班 |
| 論文名稱 |
從以房養老到房貸資產活化－以個案分析為例
(nono)
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| 摘要(中) |
因國人平均餘命遞延且逐漸邁向高齡化社會，加上通貨膨脹、薪資停滯不前以及政府維持低利率、年金改革等，使國人對於退休生活感到恐慌及憂心，政府因此推行「以房養老」政策來解決相關社會問題，故本研究主要探討「逆向抵押貸款」的起源及實際的案例分析。
本研究運用PEST分析從政治/政策環境因素、經濟環境因素、社會環境因素、科技環境因素等四個不同層面探討「以房養老」對於台灣的影響及發展，且針對獨居老人、教授、家管、房東等四個個案，進行質性研究的探討，依據不同客戶個案的背景分析，了解需求目的並經由銀行評估，規劃架構訂定方案，其中教授、家管、房東採用「理財產品搭配房貸」達到「資產活化」滿足「以房養老」的最終目的，獨居老人則是採用「逆向抵押貸款」滿足基本生活所需，最後再進行客戶訪談及回饋做為小結，探討個案客戶真實的回饋，並經由個案規劃作為彙整結論與建議。
本研究結論分別針對「理財產品搭配房貸」及「逆向抵押貸款」的適合性做出分析，經由過去績效分析，以及配息紀錄做為參考，確實每個月配息的金額扣除房貸的利息還有多餘的資金可做運用，但相對也要考量理財產品本身設計的架構及風險。對於「逆向抵押貸款」個案，雖然每個月將有生活費可以領取，但隨著科技及醫療設備發達，生命遞延後仍還是會面臨價值金歸零等問題，因此承做時要確保承做人清楚架構，避免未來爭議。本研究提出後續研究方向建議，宜針對「理財產品搭配房貸」以增加承受風險及期望報酬做為新的研究議題，以及如何改善「逆向抵押貸款」的架構，如因承辦人壽命太長而有其他的替代方案等。 |
| 摘要(英) |
Due to extend the expectation of life, Taiwan gradually turn into an aging society. Plus inflation, stagnant wages, the government′s maintenance of low interest rates and annuity reforms, etc, all are making people panicked and worried about their retirement. So the government launched a house for pension program to solve the social problems. This research mainly investigates how people can employ reverse mortgage and mortgage-turning-into investments in capital markets to support their retirement.
This research uses PEST analysis which include four different levels: political factor, economic factor, social factor and technological factor to explore the impact and development in Taiwan by implementing the house for pension program. I explore qualitative research by using four cases, an elderly living alone, professor, a housewife, and a landlord. According to background analysis of different customers cases to understand the purpose of the demand, and construct the plan through back evaluation. The professor, household, and landlord adopt "financial products with mortgages" to achieve "asset activation" to meet the ultimate goal of the "household pension". Second the elderly living alone use the "reverse mortgage" to meet the basic needs of life. And lastly I conduct customers’ interview and get feedback as summer to discuss the true feedback of each customer. Through these cases plan the conclusion and recommendations.
The conclusions of this study are respectively analyzed for the compatibility of "financial products matching mortgage" and "reverse mortgage". Based on past performance analysis and interest record, if the amount of interest per month is deducted from the interest of mortgage, it′ll have extra funds available for use. But it also need to consider the structure of the wealth management product design and risks. For the "reverse mortgage loan" case, although there will be a living allowance for each month, here will still be problems such as zero value after the deferred life even with the development of technology and medical equipment. Therefore, it is necessary to ensure the undertaker understanding the structure to avoid the future disputes. This study proposes follow-up research directions, it′s advisable to focus on "financial products matching mortgage" to increase risk tolerance and expected rewards as a new research topic. And how to improve the structure of "reverse mortgages", such as because the contractor has a long life span then it′ll need another alternatives, etc. |
| 關鍵字(中) |
★ 以房養老
★ 逆向抵押貸款
★ 理財產品
★ 房貸 |
關鍵字(英) |
★ house pension
★ reverse mortgage
★ wealth management product |
| 論文目次 |
目錄
第一章緒論1
第一節 研究背景與動機1
第二節 研究目的2
第三節 研究流程3
第二章文獻探討4
第一節 總體環境分析理論4
第二節 以房養老相關文獻之回顧7
第三章研究方法12
第一節 研究架構12
第二節 研究方法13
第三節 研究對象15
第四章個案分析16
第一節 總體環境變化與發展趨勢16
第二節 個案探討28
第三節 綜整分析56
第五章結論與建議59
第一節 結論59
第二節 建議60
第三節 研究限制61
第四節 未來研究方向建議62
參考文獻64 |
| 參考文獻 |
一、 中文文獻
1. 王秀蘭(2012)「台灣地區推行以房養老方案評估研究」.國立清華大學高階經營管理碩士在職專班碩士論文.新竹市
2. 林士琪(2018)「商業型以房養老成功的因素」.私立東吳大學商學院企業管理學系碩士在職班碩士論文.台北市
3. 吳錦範、李嘉宜、楊雍穆、游琇如、江青榮(2014).因應人口高齡化問題做法之探討－以「以房養老」為例.T&D 飛訊第187期.台北市
4. 徐淑惠(2016)「台灣現有以房養老制度之檢討與改進建議－以台南市為例」.私立崑山科技大學房地產開發與管理系研究所碩士論文.台南市
5. 陳瑩如（2010）「台北市中老年人以房養老之意願度調查研究」.私立實踐大學財務金融與保險研究所碩士論文.台北市
6. 游欣霓(2007)「以房養制度在台灣實施的可行性研究」.私立東吳大學國際貿易學系碩士論文.台北市
7. 董茲莉(2017)退休金規劃：「以房養老」之實證研究.國立台灣科技大學企業管理系EMBA碩士在職專班碩士學位論文.台北市
8. 鄭堯任、孫彰良（2010）「以房養老」活躍老化社區發展季刊132期.台北市
二、 英文文獻
1. Enida Pulaj Vasilika Kume (2013)How The Albanian External Environment Affect The Construction Industry
2. Francis J Aguilar(1967)Studies of the modern corporation
3. James E. Austin(2000)Strategic Management in Developing Countries
4. Michael Quinn Patton (1987) How to use qualitative methods in evaluation
5. Narayanan, V.K. and Fahey, L., (2005) "The relevance of the institutional underpinnings of Porter′s Five Forces Framework to emerging economies: an epistemological analysis
6. Robert K. Yin,Sage Pubns (2017) Case Study Research and Applications: Design and Methods
7. Tse, Y.K. (1995). Modelling reverse mortgages. Asia Pacific Journal of Management12(2), 79-95.
三、 網路及新聞文獻
1. 金融監督管理委員會網站（2018年12月18日）。新聞稿「銀行推動商業不動產逆向抵押貸款（以房養老）辦理情形。取自https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=96&parentpath=0,2&mcustomize=news_view.jsp&dataserno=201812180001&aplistdn=ou=news,ou=multisite,ou=chinese,ou=ap_root,o=fsc,c=tw&dtable=News
2. 台灣理財顧問認證協會及立法院、敘政部及網站（2017年10月5日）。年金改革通過版本重點整理。取自http://www.fpat.org.tw/7_marketing/20171005/%E5%B9%B4%E9%87%91%E6%94%B9%E9%9D%A9%E9%80%9A%E9%81%8E%E7%89%88%E6%9C%AC%E9%87%8D%E9%BB%9E%E6%95%B4%E7%90%86.pdf
3. 新北市政府人事處人事數位典藏館網站（民國106年8月15日）。公教人員退休所得替代率換算表。取自http://personnel.npust.edu.tw/ezfiles/1/1001/img/249/102469579.pdf
4. 中華民國中央銀行全球資訊網（民國108年5月）。民國64年至107年銀行業牌告利率走勢。取自https://www.cbc.gov.tw/public/data/economic/statistics/key/interest.pdf
5. 行政院主計總處（2019年）。民國71年1月至民國107年1月物價通膨指數。取自https://www.dgbas.gov.tw/point.asp?index=2
6. 行政院主計總處（2018年12月12日）。106年人力運用調查報告。取自https://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=42117&ctNode=3580&mp=1
7. 國家發展委員會（民國107年8月30日）。國發會「人口推估報告(2018至2065年)」新聞稿。取自https://www.ndc.gov.tw/News_Content.aspx?n=114AAE178CD95D4C&sms=DF717169EA26F1A3&s=E1EC042108072B67
8. 內政部統計處（民國107年4月14日）。內政部統計通報「我國幼年即老年人口趨勢」。取自https://www.moi.gov.tw/files/site_node_file/7635/week10715.pdf
9. 國家發展委員會人口推估查詢系統（2018年8月初）。中華民國中華民國人口推估 (2018-2065) 扶養比。取自https://pop-proj.ndc.gov.tw/upload/download/%E4%B8%AD%E8%8F%AF%E6%B0%91%E5%9C%8B%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E6%8E%A8%E4%BC%B0(2018%E8%87%B32065%E5%B9%B4).pdf
10. Money101（2018年12月25日）。癌症治療支出可能產生的費用。取自https://www.money101.com.tw/blog/%E7%99%8C%E7%97%87%E9%86%AB%E7%99%82%E8%B2%BB%E7%94%A8%E9%AB%98-%E7%99%8C%E7%97%87%E6%BA%96%E5%82%99%E9%87%91-%E9%98%B2%E7%99%8C%E9%9A%AA-%E5%8B%9E%E4%BF%9D
11. 自由財經（2019年06月07日）。房產資訊。取自https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2815204
12. CMoney投資雜誌（2017年06月23日）。勞保與勞退的差別。取自https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=85867
13. 上報（2019年4月10日）。1996年至2017年實質薪資變化的趨勢。取自https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=60951
14. CrazyFinancier做點筆記（2017年12月27日）。PEST分析架構。取自http://crazyfinancier.pixnet.net/blog/post/123591276-%E5%88%86%E6%9E%90%E5%A4%96%E9%83%A8%E7%92%B0%E5%A2%83%E7%9A%84%E6%A8%A1%E5%9E%8B%EF%BC%8Cpest%E5%88%86%E6%9E%90%E6%9E%B6%E6%A7%8B
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| 指導教授 |
李小梅
李丹(Hsiao-Mei Li
Tan Li)
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審核日期 |
2019-7-2 |
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