綜合物業管理公司的經營策略研究─以S公司為例

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劉明珠(Ming-Chu Liu) 查詢紙本館藏

畢業系所

高階主管企管碩士班

論文名稱

綜合物業管理公司的經營策略研究─以S公司為例

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摘要(中)

這幾年全球受COVUD-19疫情的肆虐，國際受到原物料價格影響，勞動人口下降，使經濟受到嚴重衝擊，其中以人為本的服務業更佳嚴重，對整個保全物業管理的產業，出現有訂單有需求，卻面臨徵不到基層服務人員的窘境；市場上有非常多的科技產品，協助保全物業管理公司處理設備安全、櫃台服務、門禁等服務，但無法徹底解決離職率高的問題。藉由本研究找產業界及個案公司面臨難題，並以現實情形下提出因應的對策，讓個案公司能永續經營。
本研究分為三個階段進行，第一階段問卷調查從個案公司內部、外部員工，及現有服務社區的委員針對各種物業管理所應用的手機應用程式（APP）在使用上對公司、對社區的影響，是否提升服務項目或提升價值。第二階段針對產業做五力分析，及對個案公司做SWOT分析，了解產業現階段競爭力高低，廠商的威脅力、供應商和客戶議價能力，作為評估企業在外環境中優勢與劣勢。第三階段從SWOT分析研究，針對個案公司內部優勢和劣勢，外部機會和威脅，所面臨環境問題。加以分析及探討，擬定策略、改善缺點及突破瓶頸，最後再提出經營管理策略，達到永續經營。
分析及研究後提出的經營策略，包含：(1)開闢異業結盟合作的新局，例如與長照機構合作等方案；(2)對外做出品牌差異化，區隔市場；(3)對內提升員工福利加強員工教育訓練；(4)強化供應商合作關係以降低成本；(5)引進專業資訊人才，整合科技產品，提升系統能力；(6)審慎評估包租代管的效益，若可行將可提升附加價值。對於提升S個案公司績效，朝向永續經營，且整合科技智慧產品建構完整的服務平台，為客戶創造更全面的附加價值，打造全新社區服務生態鏈而努力。

摘要(英)

Due to COVID-19 rampaging for over 2 years and the recent Russian-Ukraine war, surge of price of raw materials and the labor force shortage have severely impacted the economy. Among different industries, the labor-intensive service industries are even more severely affected. For the concierge and doorman security industry, even though there are high demands for the service, companies in the industry have difficult to recruit entry level employees to fill their labor demand. There are many new technologies and products that can support employees of security property management companies in handling equipment security, concierge services, access control, etc., but they fail to completely solve the problem of high employee turnover rate. Through this research, we find the problems faced by the industry and share a case study of one concierge doorman security company, and propose countermeasures to overcome the difficulties to achieve business sustainability.
This research is carried out in three stages. The first stage surveyed both the on-site and off-site employees of the case company as well as members of the existing residence service committee on the usage of various mobile applications (APPs) provided by the company to serve the community to evaluate whether they enhance service level or increases value. In the second stage, we conducted five forces analysis and SWOT (Strength, Weakness, Opportunity and Threat) analysis for the company to better understand the current competitiveness of the industry, the potential threats for the service providers, and the bargaining power of suppliers and customers and evaluate the company′s advantages and disadvantages for competing in the market. In the third stage, based on SWOT analysis and research knowing internal strengths and weaknesses of the case company, and the external opportunities and threats it faced, we formulate business strategies to overcome the company’s weaknesses and shortcomings to achieve sustainable operation.
The business strategies based on our researches include: (1) build cross-industry alliance and cooperation, such as cooperation with long-term nursing institutions; (2) brand differentiation against the competition; (3) improve employee benefits and strengthen employee education and training; (4) strengthen supply chain partnership to reduce costs; (5) recruit information intelligence talents to integrate technology products and improve system capabilities; (6) evaluate the feasibility and benefits of entering the leasing and property management services carefully.
In sum, this thesis aims at the company’s performance improvement, business sustainability, and technology and smart products integration for comprehensive service platform development, providing value added services for customers, and creating a new community service ecosystem.

關鍵字(中)

★ 保全業
★ 公寓大廈管理維護
★ 五力分析
★ 弱強危機分析

關鍵字(英)

★ concierge and doorman security industry
★ property management
★ five forces analysis
★ SWOT analysis

論文目次

第一章緒論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究動機 4
1.3 研究目的 4
1.4 論文架構 5
第二章文獻探討 7
2.1 產業規模與現況 7
2.1.1物業管理業市場現況 7
2.1.2物管業公寓大廈管理組織 8
2.1.3物業管理公司的作業 9
2.2 物業管理公司數位應用機制現況 9
2.2.1 中興保全公司的「中保無限＋」應用 12
2.3 波特五力分析模型 13
2.4 SWOT分析模型 17
2.5 TOWS 策略分析 19
2.6 文獻小結 20
第三章研究方法 21
3.1 研究基礎 21
3.2 採用方法 21
3.3 研究對象 21
3.4 意見調查表 22
第四章個案分析 24
4.1 個案公司簡介 24
4.2 個案公司的商業環境分析 25
4.2.1 意見調查 28
4.2.2 意見調查小結 29
4.3 個案公司的競爭策略與商業環境分析-五力分析 30
4.3.1 物業管理五力分析 30
4.4 個案公司的SWOT分析與經營策略 34
4.4.1 SWOT分析 34
4.4.2 TOWS 策略分析 36
4.5 個案研究小結 39
第五章結論 42
5.1 研究總結 42
5.2 研究意涵 43
5.3 研究限制 44
5.4 未來研究方向的建議 44
參考文獻 45

參考文獻

【英文文獻】
1. Ruocco, P. & Proctor, T. (1994). Strategic Planning in Practice: A Creative Approach. Marketing Intelligence & Planning, 12(9), 24-29.

【中文文獻】
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3. 吳熙哲（2021），「物業管理產業經營管理策略之研究–以A公司為例」。碩士論文，國立臺灣大學管理院在職專班資訊管理組。
4. 徐春福等（2020），既有住宅社區導入智慧化改善指引，新北市：內政部建築研究所。
5. 高敏瀞（2016），「人口結構改變對物業管理服務策略之影響–以齊家物業管理公司為例」。全球企業家組碩士論文，國立政治大學商學院碩士學程組。
6. 康漢基（2016），「科技創新對物業管理公司商業模式影響之研究--以T物業管理公司為例」。碩士論文，正修科技大學資訊管理研究所。
7. 陳澤義、陳啟斌（2015），企業診斷與績效評估：管略管理觀點，台北市：華泰文化事業股份有限公司。
8. 黃營杉（1999），策略管理，台北市：新陸書局股份有限公司。
9. 蘇家貞（2019），「員工流動率之影響因素：員工福利所扮演之角色」。碩士論文，國立政治大學社會科學學院行政管理碩士學程組。

【網路資料】
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2. 中保科技集團（2022），集團組織介紹，取自https://www.secom.com.tw/product.html?id=91&cid=89，2022/2/28。
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19. 勞動部（2021），基本工資審議委員會會議結論新聞稿，取自https://www.mol.gov.tw/1607/1632/1633/38520，2022/5/10。

指導教授

王存國

審核日期

2022-8-2

推文