| 姓名 |
李素珍(Su-Chen Lee)
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畢業系所 |
財務金融學系在職專班 |
| 論文名稱 |
台灣「不動產投資信託基金」(信託型REITs)與「證券投資信託基金架構」(基金型REITs)雙軌制之探討
(Discussion on the dual-track system of Taiwan’s “real estate investment trust funds” (trust REITs) and “securities investment trust fund structures” (fund type REITs)
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| 摘要(中) |
本研究在探討我國最適的不動產金融商品投資方式，採用綜合歸納法與比較法進行衡量。研究期間設定為近五至十年。研究結果顯示目前我國不動產證券化制度(Real Estate Investment Trusts；REITs) 係採「信託型」架構投資，投資績效不如預期，可以提供更好更多元投資方式，可以將「證券投資信託及顧問法」增加「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金架構的不動產投資信託基金為契約型基金由投資人（受益人）委託不動產投資信託事業與受託人（基金保管機構）簽訂信託契約，並與現行「不動產證券化條例」制度併行，將不動產金融商品投資方式採雙軌制方式進行投資，同時配合將「證券投資信託及顧問法」名稱修正為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，希望能讓不動產投資管道更多元，而且讓更活化不動產同時讓投資任獲得更好投資效益。
基於我國不動產金融商品未設立不動產投資信託基金為契約型基金，因此本研究參考美國及日本、新加坡、香港等國家為借鏡。因為參考對象主要不動產之金融商品係以不動產投資信託係基金型為投資方式，而且美國是全球第一大REITs國家、日本是亞洲REITs營運績效第一名及第二名新加坡和香港都有很好的投資績效，運作模式與衡量符合台灣之需求，祈將美國及日本和新加坡等國家列為學習對象，能夠作為不動產投資信託或事業的參考與借鏡，未來業者可選擇透過基金架構或信託架構多元管道發行REITs ，讓營運更具彈性，為國內資本市場注入新籌資管道，且更擴大政府金融市場多元服務，以利投資人有更多元不動產投資管道同時達長期穩健經營獲利成長。 |
| 摘要(英) |
This study explores the most suitable real estate financial investment methods in our country, employing comprehensive induction and comparative methods for evaluation. The research period spans approximately five to ten years. The findings reveal that the current Real Estate Investment Trusts (REITs) system in our country, structured under the Trust-Type framework, has yielded investment performance below expectations. To provide better and more diversified investment options, it is proposed to amend the "Securities Investment Trust and Consulting Act" to allow for the establishment of Real Estate Investment Trust Funds (REITs) under a contract-based framework. In this model, investors (beneficiaries) entrust Real Estate Investment Trust businesses and trustees (fund custodians) to sign trust agreements. This approach would operate concurrently with the existing Real Estate Securitization regulations, creating a dual-track system for real estate financial product investments. Additionally, it is suggested to rename the "Securities Investment Trust and Consulting Act" to "Securities and Real Estate Investment Trusts and Securities Investment Consulting Act". The aim is to diversify real estate investment channels, activate real estate, and enhance investment returns for investors.
Based on the fact that our country has not established contract-based Real Estate Investment Trust Funds, this study draws insights from countries such as the United States, Japan, Singapore, and Hong Kong. These countries predominantly utilize Fund-Type REITs for real estate financial investments. The United States is the world′s largest REITs market, Japan leads in REITs operational performance in Asia, and Singapore and Hong Kong demonstrate strong investment performance. Their operational models and metrics align with Taiwan′s needs. It is hoped that studying these countries can serve as references for developing and refining Real Estate Investment Trusts and businesses. In the future, stakeholders can choose between fund-based or trust-based structures to issue REITs, enhancing operational flexibility, injecting new fundraising channels into the domestic capital market, and expanding government financial market services. This aims to provide investors with diverse real estate investment opportunities while achieving long-term sustainable profit growth. |
| 關鍵字(中) |
★ 不動產
★ 不動產證券化
★ 不動產投資信託
★ 不動產投資信託事業 |
關鍵字(英) |
★ Real estate
★ Securitization of Real Estate
★ Real estate investment trust
★ Real estate investment trust business |
| 論文目次 |
目 錄
摘 要 I
Abstract II
誌 謝 III
表 目 錄 VII
圖 目 錄 VIII
第一章 緒 論 1
1-1 研究動機及目的 1
1-2研究架構 2
第二章 文獻探討 4
2-1我國不動產、證券化、「不動產證券化」定義探討 4
2-2我國「不動產證券化條例」對「不動產投資信託基金」（信託型）定義及特色、種類探討 11
2-3我國「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」草案「不動產投資信託事業」、「不 動產投資信託」基金型定義和種類探討 15
第三章 研究方法 16
3-1綜合歸納質性研究 16
3-2 美國及日本、新加坡、香港等國家主要REITs現況比較 17
第四章 台灣REITs投資市場現況與未來發展探討 63
4-1台灣資產證券化分類與現況 63
4-2 我國「不動產證券化條例」不動產投資信託基金(簡稱REITs )（信託型）介紹 64
4-3我國「不動產投資信託(信託型REITs)」與「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」草案（基金型REITs）修法重點探討 70
4-4 我國「不動產證券化條例」與「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」草案租稅優惠探討 77
第五章 研究結論與研究限制建議 82
5-1研究結果 82
5-2研究限制與建議 83
參考文獻 86
附錄 88 |
| 參考文獻 |
〔1〕呂盈錄，「淺談我國不動產投資制度現況與發展」，證券暨期貨月刊，第三十九卷第十一期，p.26，民國110年
〔2〕謝潮儀、黃進雄編著，不動產經濟學導論，出版，茂榮書局，民國72年。
〔3〕王惠光，「論證券交易法上的有價證券」，國立中興大學，法律研究所，碩士論文，11-11頁，民國77年。
〔4〕張金鶚;白金安，「不動產證券化與市地開發之研究」（上）期刊論文，政治大學學報，第64期，P345-390，82年。
〔5〕李昇鑫，「我國不動產證券化之探討」，國立台灣大學，財務金融學系，碩士論文，1-1頁，民國90年
〔6〕張金鶚，「不動產實質觀點」政治大學學報，第67期，82年
〔7〕王泰升，「從所有與經營分離論公開發行公司法制」，中興大學法研所碩士論文p.13，76年)
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〔10〕謝哲勝，「不動產證券化研究」，台灣大學法學論叢期刊第27卷第一期，民國96年
〔11〕林煜宗、廖咸興、李阿乙、陳仁遶，「台灣土地銀行導入不動產證券化業務之研究」，頁11－15，台灣土地金融季刊，民國84年
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〔15〕張金鶚；白金安著，不動產證券化理論與實務，證基會出版，p.24民國94年3月版
〔16〕張金鶚；白金安，「談美日不動產投資信託（REITs）之發展經驗」，證券暨期貨月刊，第24卷第三期，民國94年
〔17〕金融監督管理委員會證券期貨局派員「參訪新加坡 S-REIT 法制及實務運作」出國報告，民國108年10月
〔18〕姜睿、睿賴冠妤，「不動產投資信託基金市場之研究-以香港、新加坡及美國之不動產投資信託基金為例」，協合國際法律事務所，P.42，民國101年8月
英文文獻
〔19〕Ralph L. Block，Bloomberg Press出版，《投資房地產投資信託基金》Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts，2011年 |
| 指導教授 |
黃泓人
李韋憲(Hong-ren Huang
Wei-Hsien Li)
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審核日期 |
2024-7-30 |
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