政府興建國民住宅之興建、銷售、維護暨行政管理方案之研究〈以桃園縣為例〉

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郭蔡文(tsai-wen kuo) 查詢紙本館藏

畢業系所

土木工程學系在職專班

論文名稱

政府興建國民住宅之興建、銷售、維護暨行政管理方案之研究〈以桃園縣為例〉
(Residential policy is always the most important part among the administration.)

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摘要(中)

住宅政策一直是政府施政上重要的一環，為解決政府遷台以來人口膨脹對「住」需求的增加及工商企業的蓬勃發展，政府全方位的住宅政策隨著時代的轉變一再的調整；政府直接興建國宅扮演推動「住者有其屋」的決心與誠意，其目的在提供國內廣大的中低收入戶有能力購買低價位國宅、享受優惠的低率貸款。但政府直接興建國宅的政策自推出以來從絕對的優勢與受歡迎，一直演變至今天無論是售價或貸款的利率都不是最低、最優惠的，以致無法與民間推出之住宅相抗衡，本研究範圍從國宅用地的取得、規劃、設計、發包、施工到銷售、管理與維護等各項環節中對過去及目前做法作一研究與分析並提出解決方案。
今日的國宅除了加強提升其既有優勢外，對競爭力優勢的提升更為當務之急，競爭力優勢的提升並非單靠任何一環節的改善即可做到，必須每一作業環節及執行單位緊緊相扣全方位的努力，始可成功。
提升國宅既有的優勢，除了貸款利率低於一般政府推出購屋優惠貸款外，售價必須確保低於附近房價，減低售價之方法不外乎從土地取得與建築成本及縮短工程期限去努力，國宅用地取得依法可由公地協議價購、重劃土地或區段徵收方式取得，成本均較市價為低；土地區位的選擇及較低的成本將是影響國宅個案推出成功與否的關鍵，良好的規劃、設計將使用者的需求、理想以建築師的專業素養與風格表現在每一個國宅的產品上，因採開放空間及低建蔽率，可在景觀、環境及公共設施上更有發揮空間，再加上建築師、水電技師、營造廠現場施工的執行及品質管制下，將直接提升國宅市場競爭力；既有優勢及競爭力的提升使國宅為民眾所接受，以達到銷售之目的。

摘要(英)

Residential policy is always the most important part among the administration. To resolve the increasingly demand for the residence because of the expanding population and the development of commerce and industry, the residential policy have been switched by time; the government has show the determination and sincerity by building up the civilian residential area, it means to provide lower price and lower interest rate for numerous white-color workers. At the beginning, it was quite popular and at the most advantageous position. However, at present, the policy does not have much competitiveness, because the private enterprise products have much preferable price and interest rate. This research analyze the process from the past to present, inclusive of the acquirement of the land, planning, design, contract, construction, the selling, management and maintenance etc., then provide the resolution.
At present, not only need to strengthen the superiority, the civilian residential areas also need to raise the competitiveness. It not only needs to improve any part of the cycle, but also need to check the whole process. The concentration and effort by executive unit are also necessary. Thus, it might works.
In order to raise the superiority, the price and interest rate must lower then usual. Making efforts on land acquirement, lower constructional cost and time can do this. Legal land acquirements, such as price negotiation of the public property, land consolidation, administrative division acquirement, have much cheaper price then current. Position selection and lower cost, are the influential points whether the civilian residence is success or not. Well planning and design by well-training architects that shows their professional characteristic and style, will fit the demand of the user. The adoption of open space and lower sheltering rate brings much possibility of the landscape, environmental planning and public property. With coordination and well quality control among architects, constructers and electric engineers, will raise the economic competitiveness of the civilian residence directly. Existing superiority and rising of competitiveness will bring the public and market acceptability.

關鍵字(中)

★ 國民住宅
★ 維護

關鍵字(英)

★ Residential policy
★ administration

論文目次

第一章緒論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的 2
1.3 研究範圍 2
1.4 研究流程 4
第二章政府興建國宅之回顧 5
2.1 政府推動住者有其屋及國宅政策 5
2.1.1 台灣民間住宅與眷村改建 5
2.1.2 政府住宅政策之演變 6
2.2 歷年來政府直接興建國宅之目標 9
2.2.1 政府直接興建國宅以抑制房價 9
2.2.2 促進都市更新 9
2.2.3 加速眷村改建地盡其用 10
2.3 目前政府對國宅政策的調整 11
2.3.1 直接興建國宅 11
2.3.2 促銷餘屋收回積壓資金 11
2.3.3 近期停止直接興建國宅 11
2.4 現階段政府興建國宅面臨之問題 12
2.4.1 70年代政府直接興建國宅所面臨的問題 12
2.4.2 90年代政府直接興建國宅所面臨的問題 12
第三章政府直接興建國宅之作業 14
3.1 土地取得 14
3.1.1 法令依據 14
3.1.2 基地篩選原則 14
3.1.3 國宅用地取得及列管流程 15
3.1.4 國宅用地取得之來源 17
3.1.5 土地取得資金 18
3.2 規劃、設計、發包 19
3.2.1 法令依據 19
3.2.2 國宅社區規劃設計理念 21
3.2.3 工程預算書之編擬 21
3.2.4 工程發包 22
3.3 施工、監造、品質與進度管控 23
3.3.1 施工 23
3.3.2 監造 24
3.3.3 品質與進度管控 30
3.4 工程品質抽驗 31
3.4.1 桃園縣政府工程品質抽驗小組的組織 31
3.4.2 抽驗項目 32
3.4.3 抽驗作業之工作分配 32
3.4.4 抽驗作業 33
3.4.5 抽驗紀錄 36
3.4.6 抽驗不合格的處理 36
3.4.7 鑽心抽驗 37
3.4.8 抽驗結果之處理程序 38
3.4.9 抽驗容許標準及不合格處理表 39
3.4.10 混凝土品質抽驗注意要點 41
3.4.11 試體抗壓試驗之說明 42
3.4.12 工程品質抽驗作業注意事項 44
3.5 完工驗收與爭議處理 45
3.5.1 驗收前之準備工作 45
3.5.2 驗收工作之執行 46
3.5.3 驗收後之工作 47
3.5.4 爭議處理 50
3.6 對於規劃、設計、發包等現行作業方式之檢討 54
3.6.1 規劃作業 54
3.6.2 設計作業 55
3.6.3 發包作業 56
3.6.4 履約方式 57
第四章國宅之銷售方案 59
4.1 桃園縣政府直接興建國宅之現況 59
4.1.1 65~70年間政府直接興建之國宅 59
4.1.2 86～91年間桃園縣政府直接興建之國宅 62
4.2 政府直接興建國宅資金來源與售價核定 68
4.2.1 政府直接興建國宅資金來源 68
4.2.2 售價之計算與核定 70
4.3 優勢的桃園國宅 82
4.3.1 採開放空間建蔽率低空地大，社區環境優雅 82
4.3.2 公共設施完善，安全逃生設備齊全 83
4.3.3 良好之丘陵地形 83
4.3.4 桃園土地增值快，就業機會多 83
4.3.5 桃園有足夠的成長空間、都市發展快速 89
4.3.6 足夠供應發展的能源 89
4.4 政府直接興建國宅銷售與促銷作業 93
4.4.1 國宅之銷售 93
4.4.2 國宅承購相關文件 100
4.4.3 國宅促銷作業 101
4.5 對於目前銷售方案之探討 112
4.5.1 政府促進買氣消化餘屋，推出多項購屋貸款 112
4.5.2 國宅售價未能依市場作有效調整 112
4.5.3 國宅銷售政策僵硬，銷售廣告經費缺乏 112
4.5.4 銷售人員專業知識及各項配合作業效率待加強 113
第五章國宅之維護方案 114
5.1 現行國宅之維護組織體系 114
5.1.1 法令依據 114
5.1.2 桃園縣政府直接興建國宅之管理維護體系 114
5.1.3 桃園縣國民住宅社區管理、維護工作經費來源 115
5.1.4 桃園縣政府90年度及91年度所編列國宅支出預算 115
5.2 國宅建築工程之維修、檢測及補強 117
5.2.1 國宅結構檢查及修復 117
5.2.2 混凝土鋼筋鏽蝕保護層脫落及防止、修復 122
5.2.3 牆面、天花板油漆剝落原因及改善對策 123
5.3 國宅各項維生設備之維修 124
5.3.1 機電設施 124
5.3.2 給排水衛生設備 126
5.3.3 消防、升降機、中央空調 128
5.4 其他公共設施之維護 133
5.4.1 中庭廣場之維護 133
5.4.2 基地舖面之維護 134
5.4.3 公共下水道之維護 134
5.4.4 植栽 134
5.4.5 路燈 134
5.4.6 停車空間 135
5.5 對於政府直接興建國宅維護方案之檢討 135
5.5.1 國宅維護權責單位 135
5.5.2 國宅維護經費來源 136
5.5.3 保固期限內之維護 136
5.5.4 辦理維護工作之行政程序 137
5.5.5 維護方法及承辦人員專業素養 137
第六章提高國宅行政管理之方案 138
6.1 國宅管理政策與組織體系 138
6.1.1 法令依據 138
6.1.2 社區管理委員會組織 138
6.1.3 桃園縣政府直接興建國宅管理組織概況 139
6.1.4 經費來源 141
6.1.5 經費運用 141
6.1.6 桃園縣目前政府興建國宅社區管理政策 142
6.2 國宅土地、公共設施與建物管理 143
6.2.1 政府直接興建國宅之土地管理 143
6.2.2 政府直接興建國宅之公共設施之管理 148
6.2.3 國宅建築物管理 152
6.3 國宅售後服務與管理 155
6.3.1 軍眷村改建國宅之配售交屋 155
6.3.2 一般民眾申請承購國宅 157
6.3.3 委託專業代書辦理產權過戶登記業務 159
6.3.4 委託保全負責門衛安全、管理及維護 160
6.3.5 國宅社區管理委員會 162
6.3.6 國宅社區管理銷售中心 164
6.3.7 國宅管理單位之服務、管理 164
6.4 對於國宅管理政策之探討 164
6.4.1 社區管理委員會成立之時機 165
6.4.2 國宅社區管理委員會 165
6.4.3 保全 165
6.4.4 公共設施管理 166
6.4.5 土地及建物管理 166
第七章結論與建議 167
7.1 結論 167
7.2 建議 170
附錄一台灣省各縣市適宜興建國民住宅用地取得及管理作業須知 172
附錄二桃園縣政府興建國宅砂石漲價要求加價提請申訴審議案例 177
附錄三 ○○新村合建國宅建築工程結構補強案例 193

參考文獻

1.國民住宅法令彙編
2.國民住宅暨關係法規彙編
89年10月七版營建雜誌社印製
3.台灣省各縣市適宜興建國民住宅用地取得及管理作業須知
內政部營建署八十八年九月二十九日八八營署北土字第○五八○六八號函訂定
4.臺灣省輔助人民申請貸款自購住宅作業要點
內政部營建署八十八年九月二日八八營署北企字第○五四三五○號函訂定
內政部營建署九十年十二月二十四日九十營署企字第九一四九四九號函修正
內政部營建署九十一年三月二十一日營署企字第○九一二九○四二二三號函修正
5.臺灣省申請貸款自建國民住宅作業規定
內政部88.9.14八八台內營北企字第０八八七四八一七號函訂定
6.青年購屋低利貸款作業規定
內政部八九、十一、八台八九內營字第八九八四八四四號函發布實施
內政部八九、十二、十六台八九內營字第八九八五三四七號函修正發布
內政部九一、三、廿七台內營字第○九一○○八二七七三-一號函修正發布
7.臺灣省獎勵投資興建國民住宅作業規定
內政部88.11.20八八台內營北企字第０八八七四八五六號函訂定
8.臺灣省各縣市國民住宅出售作業程序
中華民國八十八年十月十一日八八台內營北管字第０八八七四八三一號函訂定
9.臺灣省各縣市國民住宅申請承購及貸款須知
中華民國八十九年五月十七日台八九內營北管字第八九八五六二三號函訂定
10.國民住宅社區管理維護辦法
中華民國六十九年五月二十日行政院台內字第五六九一號函核定
中華民國六十九年五月二十九日內政部台內營第二七八七七號令發布
中華民國七十二年八月十五日行政院台內字第一五○八二號函修正核定
中華民國七十二年八月二十九日內政部台內營字一八○九二九號令修正發布
中華民國八十七年五月十三日內政部台內營字第八七七一八一八號令修正發布
中華民國八十八年六月二十九日內政部台內營字第八八七三六四五號令修正第三條、第四條條文
11.國民住宅管理維護基金收支保管及運用辦法
中華民國七十年四月十八日內政部台內營字第一七二九一號令發布
中華民國七十三年四月十日內政部台內營字第二一七七七五號函修訂發布
中華民國八十九年十一月十五日內政部台內營字第八九八四八九四號令修正
12.國民住宅社區管理維護辦法臺北市補充規定
中華民國八十八年七月三十日(88)府宅管字第 8804458820 號函訂頒
中華民國八十八年十月三十日(88)府宅管字第 8807562800 號函頒修正
中華民國八十九年三月二十四日(89)府宅管字第 8902223200 號函頒修正
(自八十九年三月三十一日起實施)
13.桃園縣國民住宅社區管理維護辦法補充規定
中華民國八十九年八月二十五日(89)府工宅字第 168794 號函訂定發布
中華民國八十九年八月二十九日(90)城管字第 157512 號函修正
桃園縣政府九十年八月二十五日城管字第 16894 號函修正
14.公寓大廈管理條例
中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總(一)義字第八九○○一○四四三○號令修正第二條條文
15.公寓大廈公用部分設施管理維護手冊之研究
執行單位:內政部建築研究所
執行期間:84年08月01日至85年06月30日
16.台灣省軍眷村何建國宅工作人員講習班第一期課程講義彙編
中華民國八十五年十一月台灣省政府住宅及都市發展局編印

指導教授

林志棟(chih-tung lin)

審核日期

2002-7-9

推文