| 姓名 |
孫大偉(Tai-Wei Sune)
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畢業系所 |
產業經濟研究所在職專班 |
| 論文名稱 |
不動產投資信託之研究－
以投資人保護為中心
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| 摘要(中) |
國內房地產價格於SARS疫情期間跌到谷底，且因房貸利率走低，在此種推波之下，使92年上路的不動產證券化與房地產市場間互蒙其利，一方面是房地產價格自谷底反彈，提供不動產證券化發展所需的環境，另一方面，不動產證券化商品匯集的資金，又成為挹注房地產市場的資金活水。造成不動產證券化成為近年來當紅投資工具之一，尤其不動產證券化中不動產投資信託（REITs）存有多數的小額投資人，這些小額投資人往往對複雜的不動產市場並不甚了解，且（REITs）的標的多為商業大樓，一般投資大眾對此種標的並不熟悉了解及碰觸交易過，在資訊不對稱情況之下，我國不動產投資信託（REITs）的投資人保護是否被輕忽？法制是否充分保障投資人？或朝何種方向修正以在強化投資人保護？實有詳加探討之必要。
本文採用一般文獻分析法與法律經濟分析方式，來探討相關投資人之保護規定，並透過研究美國不動產投資之運作方式，及其破產法典對不動產投資信託之適用性，以找出適合我國投資人之保護法制設計機制，再依循該機制並配合國內不動產證券化市場中不動產投資信託之運作現況，提出一套適合我國之不動產投資信託投資人之保護法制，並作為政府機關修法參考。 |
| 摘要(英) |
During the period of SARS, Taiwan real estate price had down the bottom. And the interest rate of mortgage had decreased. Due to those two effectors, the real estate securitizations starting from 2003 and the real estate market take advantage from each other. The real estate price had moved back from the bottom line which meted the real estate securitization development needs. On the other hand, Real estate securitization commodity collecting funding supplies the real estate market fund. The real estate securitization has become one of the popular investment tools in recent years. There are a lot of small investors who invest the real estate investment trust but they are not really familiar with the complexity of real estate market. Furthermore, the “REITs” often targets on Business buildings and the investor are not quite understood with them. In this kind of situation which mutual information are not equally exposed may leads to the indiscreet of investor protection. It needs further discussion for like if the investors have been fully protected by our legal system or in which adjustment of our legal system to be more investor protected.
This article adopts the common literature analysis method and the legal economic analysis for the subject of investor protection regulations. By utilize from America real estate business and the legal rules for bankruptcy to formulate Taiwan investor protection legal system mechanism which be modified based on our current market status can be suggested to our government for future reference. |
| 關鍵字(中) |
★ 不動產投資信託
★ 破產隔離
★ 真實買賣
★ 自動停止
★ 投資人保護
★ 不動產證券化 |
關鍵字(英) |
★ True sale
★ Protection investor
★ Real estate investment trust
★ Real estate securitization
★ Bankruptcy Remote
★ Automatic stay |
| 論文目次 |
第一章 緒論--------------------------------------1
第一節 研究背景與動機----------------------------1
第二節 研究目的----------------------------------2
第三節 研究方法與範圍----------------------------2
第二章 不動產投資之經濟理論分析------------------5
第一節 法律經濟分析------------------------------5
第二節 市場失靈理論------------------------------7
第三節 交易成本－寇斯定理-----------------------12
第四節 代理理論---------------------------------15
第五節 小結-------------------------------------20
第三章 美國之不動產投資信託---------------------21
第一節 發展沿革與種類---------------------------21
第二節 運作流程---------------------------------28
第三節 免稅之相關規定---------------------------29
第四節 重要規範---------------------------------32
第四章 美國破產法典對不動產投資信託之適用-------34
第一節 案件之提出(Filling a Case)---------------34
第二節 破產財產認定
( Identification of Bankrupt Estate)------37
第三節 揭開公司面紗(Piercing the Corporate Veil)
----------------------------------------38
第四節 自動停止(Automatic Stay)、避免停止與適當保
護（Avoiding the Stay and Adequate
Protecting）-----------------------------39
第五節 破產財產的使用、出售或出租允許的權利
(Secured Claims)-------------------------40
第六節 撤銷權-----------------------------------40
第五章 我國不動產證券化與投資信託---------------42
第一節 不動產之定義與特色-----------------------42
第二節 不動產市場之特性-------------------------46
第三節 不動產證券化之概論-----------------------48
第四節 不動產投資信託之概論---------------------69
第六章 我國不動產投資信託投資人之保護機制-------78
第一節 不動產投資信託基金投資人保護課題之理由---78
第二節 利益衝突之避免---------------------------79
第三節 導管體機制--特殊目的機構-----------------81
第四節 信用評等及信用加強-----------------------85
第五節 資訊公開---------------------------------89
第六節 行政監督---------------------------------91
第七節 其他投資人保護規定-----------------------95
第七章 結論與建議-------------------------------97
第一節 結論-------------------------------------97
第二節 建議-------------------------------------98
參考文獻-----------------------------------------101 |
| 參考文獻 |
一、中文參考文獻
（一）中文書籍
立法院第6屆第2會期第1次會議案案關係書。
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Robert Cooter,Thomas Ulen 著，溫麗琪譯，《法律經濟學》，頁22-23、53-60、103、114，華泰，（2003）。
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吳秋璇、陳品橋、吳嘉欽、劉宗聖，《不動產投資信託》，頁69-75，希代書版集團，（2005.4）。
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（二）中文期刊
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王志誠，《不動產受益證券之發行與投資人保護機制信用評等與信用增強及避險計畫》，律師雜誌第295期，(2004.4)。
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林煜宗、廖咸興、李阿乙、陳仁遶，《台灣土地銀行導入不動產證券化業務之研究》，頁11－15，台灣土地金融季刊，（1995.11）。
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（三）碩士論文
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陳尹章，《金融資產證券化之法制架構之研究》，頁87，國立台北大學法律學研究所碩士論文，（2002.6）。
陳怡芳，《不動產證券化運用於都市更新之研究》，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文，（1997）。
黃建鈞，《台灣不動產證券化之研究-間論開發型資產信託之立法》，頁71，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文， (2005)。
楊永和，《台灣不動產證券化之可行性研究》，私立長榮管理學院經營管理研究所碩士論文，（2000）。
顏彩雲，《不動產投資信託制度實施必要配合之週邊環境探討》，國立台灣大學財務金融研究所碩士論文，（1997.6）。
二、英文參考文獻
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三、網頁
http:www.fscey.gov.tw/news_detail2.aspx?icuitem=2032302參訪。
http://news.sina.com.tw/sinaNews/chinatimes/twFinance/2003/0226/10946217.html（2004/01/12）參訪。
http://www.nareit.com，2005.5.10 參訪。
http://www.fscey.gov.tw/news_detail2.aspx?icuitem=1800762參訪。
http://www.fscey.gov.tw/news_detail2.aspx?icuitem=1153534參訪。
http://www.selaw.com.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=G0101001參訪。
http://www.selaw.com.tw/Scripts/newsdetail.asp?no= G0100499參訪。
http://www.selaw.com.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=G0101715參訪。
http://www.sfipc.org.tw/參訪。
http://www.taiwanratings.com/tw/參訪。
四、政府機關函令
財政部民國92年9月3日台財融(四)字第0924000777號令。
財政部民國92年9月2日台財融(四)宇第0924000790號令。
財政部民國92年9月19日台財融(四)字第0924000779號令。
財政部民國92年9月3日台財融(四)宇第0924000785號令。 |
| 指導教授 |
鄭有為(Yu-Wei Cheng)
|
審核日期 |
2007-1-15 |
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