| 姓名 |
彭彬晃(Pin-Huang Peng)
查詢紙本館藏 |
畢業系所 |
土木工程學系在職專班 |
| 論文名稱 |
使用權導向建築投資模式之研究
(Study on Right of Usage Oriented Property Development Investment Portfolio)
|
| 相關論文 | |
| 檔案 |
 [Endnote RIS 格式]
[Bibtex 格式]
 [相關文章]  [文章引用]  [完整記錄]  [館藏目錄]  [檢視] [下載]- 本電子論文使用權限為同意立即開放。
- 已達開放權限電子全文僅授權使用者為學術研究之目的，進行個人非營利性質之檢索、閱讀、列印。
- 請遵守中華民國著作權法之相關規定，切勿任意重製、散佈、改作、轉貼、播送，以免觸法。
|
| 摘要(中) |
中文摘要
營建業走過輝煌時代，曾經渡過搶建暴利、不當開發及打跑戰術，如今遇上經濟不景氣及營建業房屋供過於求的影響，如何在眾多產品中吸引買受人購買房屋，進而吸引資金投入開發，為未來營建業生存及內省的重要課題。
以往土地開發及房屋建築，都是單向的金錢交易模式，買受人跟開發商的買賣，採用業者規劃的一、二種買賣模式交易，開發商想盡各種規劃及銷售的宣傳手段，將土地及建物之公共設施部分依買賣契約持分給買受人，完全出清產品，除非有未銷售出去的單位，否則開發商不想成為區分所有權人的一份子。
透過顧客導向及使用權導向，來打破開發商與買受人單向的交易模式，使開發商亦成為區分所有權人，成為公寓大廈的一份子，依據「公寓大廈管理條例」之規定，讓有權利及能力管理的區分所有權人，妥善管理公寓大廈，維持公寓大廈的居住品質，使得營建之生命週期—可行性評估、規劃、設計、採購發包、營造施工及營運維護各階段都有完善的考量，更能創造營建業的永續經營；因為現今土地取得不易，國有土地及宗祀土地的開發，以傳統所有權的開發方式是困難的，土地所有人因為政策或人數眾多等問題，難以將土地所有權轉移，此時設定地上權之使用權導向模式就成為建築開發的可行方案。
將「民法」物權及債權之使用權概念(所有權、地上權、優先購買權、抵押權及選擇權)導入，買受人可以藉選擇性使用權內涵，搭配不同的組合模式，獲得適合需求之建築標的產品。因為使用權權利保障性越高，越接近物權，越容易吸引買受人出錢，而成為出資者。
本研究別於傳統開發模式，除了導入開發商經營管理及買受人選擇產品的觀念，透過「民法」、「土地法」及「公寓大廈管理條例」相關法律衍生出來的使用權。以公寓大廈為產品主體，不同的使用權為內涵，組合買受人投資選擇樣態，再以銀髮住宅為規劃設計標的依據，依市場需求及未來趨勢，評估建築投資之可行方案。 |
| 摘要(英) |
Abstract
Construction industry had its golden age with extravagant profits. Improper development, overbuild, economic depreciation and excess supply over demand in building units has caused severe problems recently. It is very import for construction industry to introspect and develop appropriate building products for attractting investors and customers.
In the past, the trade between developer and buyer regarding land development is very simple. The developer plans and markets in various means to advertise for building products and then sells all the land, building and public facilities to the buyers in accordance with the contract. The developer does not want becoming part of the co-owner unless there were some units has not been sold.
Using customer-oriented and usage-right-oriented breaks the simple business transaction between the developer and buyer, which makes the developer becomes co-owner of condominium. According to the apartment & housing management ACT, appointed a capable co-owner to manage a condominium will enhance the living quality. A thorough consideration of construction life cycle including feasibility study, plan, design, tender, procurement, construction, operation and maintenance, will create a sustainable management environment. It is difficult to develop in traditional way due to the increasing difficulties of acquiring and developing estate such as state-own and ancestral-shrine-own land. It is complicated to transfer the ownership of land to developer because too many owners and different policies were involved with. Therefore usage-right-oriented might be the solution for land development.
By introducting the concept of ownership right for asset and debt （ownership, superficies, preemption, mortgage, option） of civil law, the buyer can choose different usage-right collocating varieous combinations to buy the appropriate building products. The higher asset value means more guarantee which will attracts more buyers to invest.
This study is different to traditional. The introduction of developer involvement in management and the concept for buyer of choosing the derivative usage-right products by related civil law, land law and apartment & housing management ACT. The principal part is condominium and the ingredient is different usage-right, makes up the different investment selection. Planning and designing in accordance with the senior citizens need then evaluate the investment alternatives follow by the market and future trend. |
| 關鍵字(中) |
★ 公寓大廈
★ 區分所有
★ 規約
★ 使用權 |
關鍵字(英) |
★ condominium
★ co-owner
★ stipulations
★ usage-right |
| 論文目次 |
目錄
中文摘要 i
英文摘要 ii
目錄 iii
圖目錄 v
表目錄 vi
第一章 緒論 1
1.1 前言 1
1.2 研究動機及目的 1
1.2.1研究動機 1
1.2.2研究目的 1
1.3 研究範圍及內容 2
1.4 研究方法 2
1.4.1文獻資料蒐集 2
1.4.2使用權內涵架構 2
1.4.3組合資料結果分析 2
第二章 文獻回顧 3
2.1 名詞定義及法源依據 3
2.1.1名詞定義 3
2.1.2法源依據 4
2.2 使用權之內容 5
2.2.1所有權 5
2.2.2地上權 6
2.2.3共有 10
2.2.4優先購買權 11
2.3 公寓大廈管理條例之優先適用性 13
2.3.1公寓大廈管理條例 13
2.3.2對建築業之影響 15
2.4 建築投資開發行為 15
2.4.1建築類型 15
2.4.2建築投資之面積計算及持分 17
第三章 建築物使用權之內容 20
3.1 建築物使用權之性質 20
3.1.1使用權之主體 20
3.1.2使用權內涵及項目 20
3.2 建築物使用權之組合方案 24
3.2.1使用權之格式 24
3.2.2使用權之架構 25
3.2.3使用權方案之說明 26
第四章 區分所有建物標的之分析 36
4.1 標的之性質 36
4.1.1法規之合法性 36
4.1.2標的相關範圍 37
4.2 標的分析之架構 37
4.3 標的產品 38
4.3.1標的產品定義 38
4.3.2設施標的產品內容 38
4.3.3標的產品搭配 39
4.4 小結 43
第五章 建築物使用權與標的之組合 44
5.1 組合模式 44
5.1.1標的與使用權之可能組合模式 44
5.1.2個別使用權組合模式 45
5.1.3配套使用權組合模式 52
5.1.4使用權產品之差異 57
5.2 組合模式說明 59
5.2.1各類產品之使用受益及處分之分析 59
5.3 整體組合模式優劣比較 62
5.3.1依住戶區別 62
5.3.2依使用區別 64
5.4 小結 65
第六章 結論與建議 66
6.1 結論 66
6.2 建議 67
6.2.1本文建議 67
6.2.2本文貢獻 67
參考文獻 68 |
| 參考文獻 |
參考文獻
一、國內書籍
1. 馮先勉、翁光輝，土地開發實務，1999年5月一版三印，基泰顧問
2. 馮先勉，土地開發實務（二），1997年12月一版，基泰顧問
3. 馮先勉，房地產經營致富寶典，1995年7月三版，基泰顧問
4. 馮先勉、邱美文，不動產估價實務，1996年7月一版二印，基泰顧問
5. 張玉貞、張宗銘、樓翠針、黃銘顯，產品定位實務，1997年7月一版三印，基泰顧問
6. 黃宗源，土地開發與建築規劃應用，1999年9月初版，永然文化
7. 張義權，不動產估價理論概要，2001年8月一版初版，永然文化
8. 林左裕，不動產投資管理，2000年2月初版，智勝文化
9. 簡明六法，2002年10月修訂版，五南書局
10. 謝在全，民法物權論（上），1997年9月修訂版，三民書局
11. 謝在全等，民法七十年之回顧與展望紀念論文集（二）物權編，2000年10月初版一刷，元照
12. 鄭玉波，民法物權，1995年5月修訂16版，三民書局
13. 王澤鑑，民法物權（一）通則、所有權，1992年9月再版，三民書局
14. 楊與齡，民法物權，1987年11月五版，五南書局
15. 蘇永欽，民法物權實例問題分析，2001年1月再版一刷，五南書局
16. 宇法，民法物權論（上），1998年3月初版，雙榜文化
17. 林永汀，公寓大廈實務手冊，1996年7月初版，世潮
18. 林永汀，實用公寓大廈管理條例，1995年10月初版，永汀文化
19. 林旺根、于俊明、陳美華，活用公寓大廈管理條例，1995年10月初版，永汀文化
20. 尹章華等著，公寓大廈管理條例解讀，1997年9月二版一刷，月旦
21. 賴榮平，公寓大廈共用部份設施管理維護手冊之研討，1996年6月，內政部建築研究所
22. 施鴻志，廿一世紀集居環境規劃與建築型態塑造之研究，1997年6月，內政部建築研究所
23. 錢學陶，混合使用開發建築規劃準則之研究，1996年6月，中華民國都市計畫學會
24. 趙籐雄，房地產政策建言白皮書，2002年1月，中華民國建築開發商業同業公會
25. 楊松齡，土地法規要論，1997年3月初版，國立編譯館
26. 溫豐文，土地法，1997年9月修訂8版，作者自刊
27. 黃文賢，土地登記實務總整理，1991年10月初版，永然文化
28. 黃志偉，土地登記與土地登記實務，1998年1月初版，永然文化
二、國內期刊或論文
1. 溫豐文，歸約之約束力，月旦法學雜誌，85期，10-11頁
2. 溫豐文，租賃權與所有權之混同，月旦法學雜誌，81期，10-13頁
3. 溫豐文，論公寓大廈規約，法令月刊，47卷9期，3-20頁
4. 溫豐文，論區分所有權人會議，法令月刊，46卷11期，7-11頁
5. 溫豐文，論區分所有建築物之專有部分，法令月刊，42卷7期，16-20頁
6. 溫豐文，論區分所有建築物之管理，法學叢刊，147期，25-40頁
7. 戴東雄，民法物權編上區分所有權之修正草案，月旦法學雜誌，49期，20-31頁
8. 戴東雄，從公寓大廈管理條約草案論建築物區分所有大樓搭蓋屋頂建築物及懸蓋廣告牌之法律問題，法令月刊，45卷12期，3-11頁
9. 戴東雄，公寓大廈管理條約上專有部分與共用部分之理論及屋內漏水之修繕，法學叢刊，169期，6-18頁
10. 吳明軒，公寓大廈管理委員會之功能，法學叢刊，169期，19-26頁
11. 國際婦女法會，公寓大廈管理法制的探討，法學叢刊，169期，1-5頁
12. 謝在全，建築物區分所有權要論(上)，法令月刊，53卷4期，3-20頁
13. 謝在全，建築物區分所有權要論(下)，法令月刊，53卷5期，3-16頁
14. 謝在全，建築物附屬物之研究，法令月刊，49卷8期，29-36頁
15. 謝在全，區分所有權之客體，法令月刊，46卷7期，8-15頁
16. 謝在全，區分所有建築物共用部分之管理，高雄律師會刊，1卷6期，17-43頁
17. 章倩儀，住宅不動產之經營管理(一)，現代地政人與地，1卷6期，50-55頁
18. 章倩儀，住宅不動產之經營管理(二)，現代地政人與地，1卷6期，52-55頁
19. 章倩儀，住宅不動產之經營管理(三)，現代地政人與地，1卷6期，44-46頁
20. 林漢隆，區分地上權制度與運用之研究，逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文，2000 |
| 指導教授 |
謝定亞(Ting-ya Hsieh)
|
審核日期 |
2003-7-15 |
| 推文 |
 facebook  plurk  twitter  funp  google  live  udn  HD  myshare  reddit  netvibes  friend  youpush  delicious  baidu
|
| 網路書籤 |
 Google bookmarks  del.icio.us  hemidemi myshare
|
