| 姓名 |
徐正德(Jutter Hsu)
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高階主管企管碩士班 |
| 論文名稱 |
中國土地開發決策之內在與外在因素-以南京白鷺湖土地開發與經營為例
(The Internal and External Decision Factors for the Land Development in China-A Case Study on Nanjing’s Egret Lake Resort Development and Operational Management)
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| 摘要(中) |
本研究期望能透過對於台灣及中國高階主管對土地開發調查，瞭解土地開發與開發後事業經營管理的績效等變數關係。同時透過對實證經驗與基本資料的分析，找出可能影響上述土地開發成功的內在和外在的因素。本研究希望經過文獻收集整理，配合實證經驗與資料分析的結果來驗證本研究的假設；希望能提供一些研究成果，提供土地開發與開發後事業經營管理人員參考之用。
本研究預期的貢獻有下面幾點：
1、瞭解土地開發業者的個人特質、思維模式、決策方向、管理、技術與資金運用等的內在因素，對土地開發的成敗影響，提供土地開發業者參考。
2、瞭解土地開發業者的經營環境外在因素，對土地開發的成敗影響，提供土地開發業者參考。
3、瞭解土地開發個案，如何利用各種資源，從事觀光度假的經營模式。
4、提升業者的決策觀與經營模式，提供學者進一步研究的參考依據。
5、期望整理一套整合土地開發決策實務和理論的系統思考架構，提供土地開發業者參考。 |
| 關鍵字(中) |
★ 交貨即時
★ 企業再造
★ 承諾
★ 市場的貨品混雜
★ 聯合壟斷價格
★ 策略矩陣分析法
★ 核心競爭力
★ 創造性張力
★ 帶打跑
★ 思考比較
★ 外部效度
★ 系統思考
★ 改進心智摸式
★ 自我期望
★ 建立共同願景
★ 團隊學習
★ 創新
★ 價值鏈
★ 價格成本邊際利潤
★ 市場佔有率
★ 外包
★ 電子交易
★ 網際網路
★ 人才招募
★ 風險評估
★ 外商企業協會
★ 生物科技
★ 觀光事業
★ 嬰兒潮
★ 人口統計
★ 高階主管 |
關鍵字(英) |
★ Foreign Investment Association
★ Risks Revaluation
★ Recruitment
★ Just In tine
★ Reengineering
★ Commitments
★ Lemons Market
★ Tit-For-Tat
★ Strategic Matrix Analysis
★ Core Competition
★ Creative Tension
★ Hit And Run
★ Triangulation
★ External Validity
★ System Thinking
★ Improvi |
| 論文目次 |
第1章 緒論----------------------------------------------------------------------------------------1-5
1.1、研究背景------------------------------------------------------------------------------------1-2
1.2、研究動機------------------------------------------------------------------------------------2-3
1.3、研究目的與貢獻-----------------------------------------------------------------------------3
1.4、研究流程--------------------------------------------------------------------------------------4
1.5、研究範圍與問題-----------------------------------------------------------------------------4
1.6、小結---------------------------------------------------------------------------------------------5
第2章 文獻探討---------------------------------------------------------------------------------6-39
2. 1、臺灣經營土地開發事業與房地產事業的--------------------------------------------6-7
2.2、中國大陸土地政策分析---------------------------------------------------------------7-13
2.3、劃撥土地交易與國有土地資產流失的經濟分析------------------------------------13
2. 3. 1、劃撥土地交易的經濟學分析----------------------------------------------------13-16
2. 3. 2、劃撥土地交易產生的問題-----------------------------------------------------------16
2. 4、中國大陸都市發展的趨勢分析---------------------------------------------------16-17
2. 5、中國大陸經濟成長的趨勢分析---------------------------------------------------17-18
2. 6、大陸服務業發展的機會與優勢---------------------------------------------------18-20
2. 7、南京市土地開發利用率與發展趨勢分析-----------------------------20-23
2. 8、南京市土地市場上開發商的競爭優勢------------------------------------------23-24
2. 9、觀光旅遊度假兩岸的發展趨勢---------------------------------------------------24-26
2. 10、人口老化的世界趨勢---------------------------------------------------------------26-29
2. 1 1、人口統計對社會與經濟的影響--------------------------------------------------29-32
2. 1 2、中國金融風險之隱憂-----------------------------------------------------------------32-33
2. 1 3、房地產泡沫化對金融業的衝擊----------------------------------------------------33-35
2. 1 4、創業家人格特質--------------------------------------------------------------------35-37
2. 1 5、小結------------------------------------------------------------------------------------37-39
第3章 研究設計------------------------------------------------------------------------------40-46
3. 1、研究問題定義-----------------------------------------------------------------------------40
3. 2、研究架構--------------------------------------------------------------------------------40-42
3. 3、研究假說 ------------------------------------------------------------------------------42-45
3. 4、研究方法--------------------------------------------------------------------------------45-46
3. 5、小結------------------------------------------------------------------------------------------46
第4章 土地開發成功外在因素-----------------------------------------------------------47-58
4. 1、中國大陸都市土地開發方式和利益與弊病的分析--------------------------47-50
4. 2、土地開發臺灣經驗-------------------------------------------------------------------50-51
4. 3、土地開發中國大陸經驗-------------------------------------------------------------51-52
4. 4、中國地產融資與外資信貸佈局大陸之探討-----------------------------------52-53
4. 5、臺灣觀光旅遊與度假山莊經營環境變化--------------------------------------53-54
4. 6、大陸觀光旅遊環境變化------------------------------------------------------------55-56
4. 7、世界人口老化對土地開發之影響------------------------------------------------56-57
4. 8、小結--------------------------------------------------------------------------------------57-58
第5章 土地開發成功的內在因素--------------------------------------------------------59-64
5. 1、土地開發商需具備的個人特質---------------------------------------------------59-60
5. 2、土地開發商需具備的個人條件---------------------------------------------------60-61
5. 3、土地開發産業與其他産業之異同-----------------------------------------------61-63 5. 4、土地開發商與其他産業創業家之異同-----------------------------------------63-64
5. 5、小結------------------------------------------------------------------------------------------64
第6章 個案分析---以南京白鷺湖開發與經營管理為例--------------------------65-111
6. 1、投資概述--------------------------------------------------------------------------------66-67
6. 2、區位選擇--------------------------------------------------------------------------------67-70
6. 3、開發建設流程-------------------------------------------------------------------------70-72
6. 4、開發預算與工程進度----------------------------------------------------------------73-75
6. 5、財務管理--------------------------------------------------------------------------------75-78
6. 6、土地開發價值預測-----------------------------------------------------------------------79
6. 7、人力資源管理--------------------------------------------------------------------------79-83
6. 8、土地開發的競爭SWOT分析------------------------------------------------------83-84
6. 9、資訊科技應用-------------------------------------------------------------------------84-85
6. 10、產業生命週期------------------------------------------------------------------------86-88
6. 11、行銷管理------------------------------------------------------------------------------89-95
6. 12、產業策略管理------------------------------------------------------------------------95-96
6. 13、產業策略研究------------------------------------------------------------------------96-99
6. 14、核心競爭力--------------------------------------------------------------------------99-100
6. 15、學習的新理念---------------------------------------------------------------------100-103 6. 16、物業管理---------------------------------------------------------------------------------103
6. 17、健康與抗老化中心---------------------------------------------------------------103-104
6. 17. 1、建立完備的中醫保健旅遊項目---------------------------------------------104-105 6. 17. 2、保健旅遊的SWOT分析---------------------------------------------------- 105-106 6. 17. 3、中醫文化博覽館的構思------------------------------------------------------106-107 6. 17. 4、建立藥物園的構思------------------------------------------------------------107-108
6. 18、風險評估與願景------------------------------------------------------------------108-110
6. 19、小結----------------------------------------------------------------------------------110-111
第7章 兩岸土地開發與度假山莊的經營管理比較------------------------------112-124
7. 1、土地開發與金融政策臺灣經驗與中國大陸經驗的差異-----------------112-113
7. 2、度假山莊兩岸的比較--以白鷺湖度假山莊與九華度假山莊為例-----113-117
7. 3、旅遊度假事業應用策略管理與開發商如何達到客戶的滿意度-------118-122 7. 4、創建兩岸的經營策略與共同願景---------------------------------------------122-123
7. 5、小結-----------------------------------------------------------------------------------123-124
第8章 結論與建議------------------------------------------------------------------------125-125 8. 1、發現與探討--------------------------------------------------------------------------126-127
8. 2、討論------------------------------------------------------------------------------------127-128
8. 3、貢獻------------------------------------------------------------------------------------128-129
8. 4、研究限制-----------------------------------------------------------------------------------129
8. 5、建議-----------------------------------------------------------------------------------------129
8. 6、結論-----------------------------------------------------------------------------------130-131
參考文獻---------------------------------------------------------------------------------------132-134
附錄一、中華人民共和國國土地管理法-----------------------------------------------135-152
附錄二、政策法規（中國）關於報國務院批准的土地開發用地審查報批工
作有關問題的通知--------------------------------------------------------------153-155
附錄三、金融政策論壇---------------------------------------------------------------------156-161
附錄四、國內一些醫史館及藥草園的境況-------------------------------------------162-163附錄五、老外上海中醫之旅--------------------------------------------------------------------164 附錄六、中國商場中的八大策略--------------------------------------------------------165-168
附圖一、白鷺湖度假山莊山水風景圖----------------------------------------------------169
附圖二、白鷺湖度假山莊旅館實景圖----------------------------------------------------169
附圖三、九華度假山莊全景圖-----------------------------------------------------------------170
附圖四、白鷺湖度假山莊的Logo-------------------------------------------------------------170 |
| 參考文獻 |
中文部分：
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Willian B . Brueggeman And Jeffrey D . Fisher ：“Real Estate Finance And Investments”
電子擋部分：
http://www. sina. Com http://www. yahoo. Com http://www. sohu. Com http://www. baidu. Com http://www. wu35. com |
| 指導教授 |
林子銘(Tzu-Ming Lin)
|
審核日期 |
2005-6-28 |
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