| 姓名 |
鄧宏旭(Hung-Hsu Teng)
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歷史研究所在職專班 |
| 論文名稱 |
日治時期臺灣都市不動產業之形成與影響－以基隆、台北、高雄為例(1895-1936)
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| 摘要(中) |
不動產是滿足「住」的需求最重要的商品，也是熱門的投資標的。日治時期臺灣已有近代都市化的形成，也產生了都市不動產業。本文以不動產經濟的角度探討日治時期都市不動產業的發展與影響。
日資在日本統治開始時，便預期港灣開發與總督府所在地發展的潛力，並運用資金的優勢，搶先購買基隆、高雄、臺北「兩港一市」的不動產。基隆、高雄的港灣開發與市區改正，促成了臺灣建物與臺灣地所建物株式會社分別在1908與1910年成立，兩者都以日資為主導，其成立與經營帶有殖民地經濟的特徵。
臺灣建物與臺灣地所建物是日治時期的兩大都市不動產會社，但在經營上有許多重大差異。臺灣建物株式會社在基隆，臺灣地所建物株式會社在高雄都佔有該都市的黃金地段，因此在土地的經營上各自佔有優勢，而且原因都來自吸收日治初期日資搶購不動產的成果。另外臺灣建物株式會社在經營的積極性較高，靠者拓展土地買賣與不動產金融取得大量利益，但後者在1931年起的不景氣中，帶給該會社經營的嚴重打擊。
都市不動產業的大規模土地開發，對臺灣都市發展有深遠的影響，也促進了都市不動產市場的形成。日資在日治初期搶購不動產的熱潮，加上來臺日人的居住需求，使得不動產市場有初步的面貌，但土地調查的業主權查定、不動產登記制度的實施，與都市人口的增加也是形成不動產市場的重要因素。由臺北市的地價與房租在日治時期的變化，便可了解市場的景氣與行情。都市不動產市場也帶來許多社會問題，例如住宅不足的「住宅難」現象、房東與房客的衝突，與產生的社會運動，而且許多也與不動產業相關。
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| 摘要(英) |
Real estate meets the needs of livingand also is apopular investment target. During the Japanese-occupied period, modern urbanization had been formed in Taiwan, and urban real estate industry had also emerged. This studyexplores the development and effects of urban real estate industry in Japanese-occupied period by the perspectives of real estate economics.
Japanese businesses anticipated the potential of harbor and locality development of Taiwan Sotokufu in early Japanese-occupied period and preempted the real estate in Keelung, Kaohsiung, and Taipei; namely, "two ports and one city", by capital advantages.The development and urban renovation of Keelung and Kaohsiung harbor contributed to Taiwan Building Cooperation and Taiwan Land and Building Cooperation, which were established in 1908 and 1910 accordingly. Above mentionedwere dominated by Japanese businesses, and their establishments and management were characterized by colonial economies.
Taiwan Building Cooperation and Taiwan Land and Building Cooperationwere two dominant parties in Japanese-occupied period but vary in many aspects. They both snapped up the real estates in early Japanese-occupied period and had advantages in its land management. Taiwan Building Cooperation situated in a prime location in Keelung while Taiwan Land and Building Cooperation shined in Kaohsiung. In particular,Taiwan Building Cooperation benefited greatly from the expansion of land sales and real estate finance because of its high motivated operation. Taiwan Land and Building Cooperation; however, suffered from a severe economic downturn in 1931.
Large-scale land development in the urban real estate industry had a profound impact on the urban development in Taiwan and also promoted the formation of the urban real estate market. Not only the quick estate snapped up by Japanese businesses, increasing demand for residential accommodation in Taiwan by Japanese organized a rough outline of preliminary estate market, but also the investigation of ownership of the land survey, the implementation of the estate registration system and the urban population growthwere also important factors scheming the real estate market.As could be seen from the variation of land prices and rentals in Japanese-occupied period in Taipei, prosperity and outlook of the estate market were observable; yet estate market still accompanied by a lot of social issues such as "residential dilemma", meaning poor amount of residence, conflicts between landlordsand tenants and social movements. Those of which were related to real estate industry.
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| 關鍵字(中) |
★ 不動產業
★ 不動產市場
★ 都市
★ 住宅
★ 臺灣建物株式會社
★ 臺灣地所建物株式會社 |
關鍵字(英) |
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| 論文目次 |
第一章 緒論 1
第二章 近代臺灣都市不動產業發展之背景 20
第一節 日治前的不動產業 20
第二節 日治初期日資的不動產投資 30
第三節 土地調查及紛爭 42
第四節 小結 50
第三章 日治初期兩大都市不動產會社之成立與經營 52
第一節 荒井泰治與臺灣建物株式會社 52
第二節 淺野財閥與臺灣地所建物株式會社 91
第三節 兩大不動產會社經營之比較 107
第四節 小結 125
第四章 近代都市不動產市場的形成 128
第一節 市場之結構 128
第二節 市場價格與景氣-以臺北市為例 148
第三節 不動產市場與社會問題 165
第四節 小結 177
第五章 結論 179
徵引書目 188
附錄一：1936年總社設於臺北市的不動產會社 194
附錄二：1925-1937年臺灣土地建物株式會社不動產賣出損益狀況 198
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| 參考文獻 |
一、檔案
〈四十三年度臺灣建物株式會社收支計算書〉，《臺灣總督府公文類纂》，明治四十四年十五年保存追加第八卷。
〈基隆哨船頭街所在築港埋立地無料貸下許可ノ件〉，《臺灣總督府公文類纂》，明治四十一年永久保存第二十八卷。
〈基隆築港調查一班(明治三十五年三月末日調).他一括〉，《後藤新平文書》。
〈臺灣建物株式會社基隆街哨船頭埋立地建物設計并仕樣認可〉，《臺灣總督府公文類纂》，明治四十一年十五年保存特殊第一卷。
二、營業報告書
打狗土地株式會社，《營業報告書》(1916-1919)。
打狗整地株式會社，《營業報告書》(1916-1920)。
臺灣土地建物株式會社，《營業報告書》(1909-1936)。
臺灣地所建物株式會社，《報告書》(1917-1935)。
臺灣建物株式會社，《營業報告書》(1909-1915)。
三、調查統計資料
杉浦和作，《第五版 臺灣會社銀行錄》(臺北：臺灣實業興信所，1924年)。
臺北市役所社會課、臺北市社會事業助成會，《臺北市に於ける中間層俸給生活者住宅調查》(臺北市：臺灣日日新報社，1936年)。
臺北州知事官房文書課，《昭和元年臺北州統計書》(臺北：合資會社尾阪商店，1928年)。
臺灣總督府，《臺灣社會事業要覽》(臺北市：山科商店印刷所，1935年)。
臺灣總督府官房文書課，《臺灣總督府第十統計書》(臺北：臺灣日日新報社，1908年)。
臺灣總督府臨時國勢調查部，《大正九年十月一日第一回臺灣國勢調查(第三次臨時臺灣戶口調查)集計原表(州廳ノ部》(臺北：盛文社，1924年)。
臺灣總督府總督官房統計課，《臺灣總督府第十四統計書》(臺北：臺灣日日新報社，1912年)。
臺灣總督官房統計課，《臺灣總督府第十八統計書》(臺北：臺灣印刷株式會社，1915年)。
臺灣總督官房調查課，《臺灣總督府第二十二統計書》(臺北：小塚印刷工場，1919年)。
臺灣總督官房調查課，《臺灣總督府第二十六統計書》(臺北市：松浦屋印刷部，1924年)。
臺灣總督官房調查課，《臺灣總督府第三十統計書》(臺北市：株式會社臺南新報社臺北印刷所，1928年)。
臺灣總督官房調查課，《臺灣總督府第三十四統計書》(臺北市：江里口商會印刷工場，1932年)。
臺灣總督官房調查課，《臺灣總督府第三十八統計書》(臺北市：松久商行印刷部，1936年)。
鹽見喜太郎，《[昭和十二年版]臺灣銀行會社錄》(臺北：臺灣實業興信所，1936年)。
四、人物誌、人士鑑
大園市藏，《臺灣人物誌》(臺北：古澤書店，1916年)。
臺灣新民報社調查部，《臺灣人士鑑》(臺北：株式會社臺灣新民報社，1934年)。
臺灣新民報社編，《臺灣人士鑑》(臺北：株式會社臺灣新民報社，1937年)。
五、日文舊籍
中山馨、片山清夫，《躍進高雄の全貌》(高雄：作者自印，1940年)。
岩田久太郎，《「明治四十四年」打狗港》(出版地、出版者及出版年不詳)。
臺灣土地調查局，《臺灣舊慣制度調查一班》(大阪：中村印刷所，1901年)。
臺灣日日新報，《臺灣の工業地 打狗港》(臺北：臺灣日日新報社，1918年)。
臺灣事業通信社，《臺灣の事業人と土地》(臺北市：臺灣事業通信社，1931年)。
六、報刊雜誌
(一)期刊
北鳴聲，〈臺灣事業界の人物(五)〉，《臺灣》，第17期(1911年)，頁47-54。
吳文星，〈李春生-白手起家的富豪思想家〉，《臺灣文學評論》，第5卷第1期(1995年1月)，頁20-21。
張守真，〈哈瑪星：擁有許多「第一」的現代化新市街〉，《高雄文獻》，第20卷第2期(2007年6月)，頁1-39。
陳全永，〈本島市街地に於ける住宅問題〉，《社會事業の友》，第2期(1928年12月)，頁42-49。
曾憲嫻，〈日治時期市區改正到都市計畫〉，《臺灣學通訊》，第60期(2011年12月10日)，頁6-7。
(二)報紙
《經濟日報》(1989-2014)
《聯合晚報》(2013)
《臺灣新報》(1897-1899)
《臺灣日日新報》(1899-1936)
七、專書
不動產業界沿革史出版特別委員會，《不動產業界沿革史》(東京：社団法人東京都宅地建物取引業協會，1975年)。
王泰升，《台灣日治時期的法律改革》(臺北：聯經出版事業股份有限公司，2005年)。
司馬嘯青，《臺灣五大家族(下)》(臺北市：自立晚報社，1987年)。
矢內原忠雄，《日本帝國主義下的臺灣》(臺北市：吳三連臺灣史料基金會，2004年)。
江丙坤，《臺灣研究叢刊第一O八種：臺灣田賦改革事業的研究》(臺北市：臺灣銀行，1972年)。
李春長，《不動產經濟學》(臺北市：智勝文化事業有限公司，2012年)。
東京建物株式會社社史編纂委員會，《信賴を未來へ-東京建物百年史》(東京：東京建物株式會社，1998年)。
林英彥，《土地經濟學》(臺北市：文笙書局股份有限公司，1999年)。
凃照彥，《日本帝國主義下的臺灣》(臺北市：人間，1991年)。
浅野總一郎、浅野良三，《〈伝記〉浅野總一郎》(東京：太空社，2010年)。
斎藤憲，《稼ぐに追いつく貧乏なし―浅野総一郎と浅野財閥》(東京都：東洋經濟新報社，1998年)。
経済史研究会，《日本経済史辞典下卷》(東京都：株式会社日本評論社，1965年)。
連雅堂，《(校正修訂版)臺灣通史(下)》(臺北市：黎明文化事業股份有限公司，1985年。
森川英正，《日本財閥史》(東京：株式會社ニュートンプレス，1978年)。
菊地浩之，《日本の15大財閥》(東京：株式會社平凡社，2009年)。
黃武達，《日治時代(1895-1945)臺北市之近代都市計畫》(臺北縣板橋市：臺灣都市史研究室，1997年)。
劉亞秋、薛立言，《財務管理概論》(臺北市：臺灣東華書局股份有限公司，2011年)。
橘川武郎、粕古誠編，《日本不動產業史》(名古屋：名古屋大學出版會，2007年)。
謝劍平，《投資學-基本原理與實務》(台北市：智勝文化事業有限公司，2009年)。
八、論文
(一)期刊論文
林文凱，〈日治初期基隆土地糾紛事件的法律社會史分析〉，《成大歷史學報》，第48號(2015年6月)，頁121-156。
鍾淑敏，〈政商與日治時期東臺灣的開發──以賀田金三郎為中心的考察〉，《臺灣史研究》，第11卷第1期(2004年6月)，頁79-117。
(二)專書論文
小野浩，〈住宅市場與と政策〉，收錄在老川慶普、須永德武、谷ケ城秀吉、立教大学経済学部編，《植民地台湾の経済と社会》(東京都：日本経済評論社，2011年)，頁233-270。
李力庸，〈日治時期臺灣的建築組合與都市建設〉，收錄於馬傑偉編，《中國城市研究探索》(香港：香港中文大學香港亞太研究所，2009年)，頁23-55。
許雪姬，〈日治時期的板橋林家-一個家族與政治的關係〉，收錄在張炎憲、李筱峯、戴寶村編，《臺灣史論文精選》(臺北市：玉山社出版事業股份有限公司，1996年)，頁77-130。
(三)學位論文
尹詩惠，〈艋舺、大稻埕、城內機能之轉換〉，國立臺灣師範大學地理研究所碩士論文，2000年。
王慧瑜，〈日治時期臺北地區日本人的物質生活(1895-1937)〉，國立臺灣師範大學臺灣史研究所碩士論文，2010年。
吳欽賢，〈日據時期高雄市都市發展與計畫歷程之分析〉，國立臺灣大學土木工程學研究所碩士論文，1978年。
周耀裕，〈煤礦產業與地方社會-以台北土城地區為例〉，國立中央大學歷史研究所碩士論文，1997年。
陳正哲，〈植民地都市景観の形成と日本生活文化の定着─日本植民地時代の台湾土地建物株式会社の住宅生産と都市経営─〉，東京大学大学院工学系研究科博士論文，2004年。
陳凱雯，〈日治時期基隆築港之政策、推行與開展(1895-1945)〉，國立中正大學歷史研究所博士論文，2014年。
陳凱雯，〈帝國玄關─日治時期基隆的都市化與地方社會〉，國立中央大學歷史研究所碩士論文，1995年。
曾憲嫻，〈日據時期土木建築營造業之研究－殖民地建設與營造業之關係〉，中原大學建築研究所碩士論文，1997年。
黃郁軒，〈日治時期臺北城內街屋現代化過程之研究〉，國立台北藝術大學建築與古蹟保存研究所碩士論文，2011年。
溫振華，〈二十世紀初之臺北都市化〉，國立臺北師範大學歷史研究所博士論文，1986年。
廖春生，〈台北之都市轉化－以清代三市街（艋舺、大稻埕、城內）為例〉，國立臺灣大學土木工程研究所碩士論文，1988年。
廖師慧，〈日治時期水泥工業的發展-以淺野財閥為中心-〉，國立高雄第一科技大學應用日語系碩士論文，1994年。
潘彥瑋，〈由歷史圖說檢視日治時期哈瑪星與鹽埕地區之都市空間〉，樹德科技大學建築與古蹟維護系碩士論文，2006年。
戴寶村，〈近代臺灣港口市鎮之發展：清末至日據時期〉，國立臺灣師範大學歷史研究所博士論文，1987年。
九、網路資料
デジタル版日本人名大辞典+Plus：https://kotobank.jp/word/%E4%B9%85%E7%B1%B3%E6%B0%91%E4%B9%8B%E5%8A%A9-1072343
渋沢栄一伝記資料：https://eiichi.shibusawa.or.jp/denkishiryo/digital/main/index.php?DK070051k_text
渋沢社史データベース：http://shashi.shibusawa.or.jp/details_siryo.php?sid=9770
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| 指導教授 |
李力庸
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審核日期 |
2018-3-9 |
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