| 姓名 |
黃怡芳(YI-FANG HUANG)
查詢紙本館藏 |
畢業系所 |
產業經濟研究所在職專班 |
| 論文名稱 |
房價長期趨勢之分析-以桃園都會區為例
|
| 相關論文 | |
| 檔案 |
 [Endnote RIS 格式]
[Bibtex 格式]
 [相關文章]  [文章引用]  [完整記錄]  [館藏目錄]  [檢視] [下載]- 本電子論文使用權限為同意立即開放。
- 已達開放權限電子全文僅授權使用者為學術研究之目的，進行個人非營利性質之檢索、閱讀、列印。
- 請遵守中華民國著作權法之相關規定，切勿任意重製、散佈、改作、轉貼、播送，以免觸法。
|
| 摘要(中) |
隨著台灣不動產長期以來經過多次的漲跌循環，加上地狹人稠的環境、社會變遷快速發展、人口結構的改變，國民所得提升，房屋所得比年年攀升，促使房地產升升不息，年輕人購屋更加沉重，即使中央政府不斷祭出打房政策，房價居高不下的問題依然存在，本研究為了解長期房價趨勢之變化，對桃園市桃園區及中壢區進行長期房價趨勢之探討，蒐集之資料來源為內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，期間取自民國101年8月1日至民國110年12月31日之買賣成交案件作為本研究之樣本。
本研究先利用特徵價格模型以半對數(semi-log)作為分析迴歸估計模型，探討長期房價的趨勢變化，研究結果顯示，桃園區不動產在民國102年至110年相較於101年的房價分別成長19.04%、26.29%、32.26%、28.92%、31.74%、30.72%、35.48%、42.35%、52.48%是符合本研究預期結果；而中壢區於民國103年相較於101年的房價上升約29.17%對比桃園區同年度的上漲幅度更大，且波動程度較劇烈的年度在民國109年及110年，相較於101年上漲約44.39%及58.07%，其桃園區的配適度為85.89%，中壢區的配適度為81.25%，表示可有效解釋特徵價格模型會影響不動產價格之因素。其次利用異質性分析來了解桃園都會區不動產特徵價格模型的誤差項是否有異質性存在，結果顯示有異質性的問題，故透過加權迴歸式(FGLS)來修正異質性檢定，修正後的實證結果與OLS估計方法相比較，兩者自變數的估計係數方向為一致性，其顯著性結果也相同。而在房屋屬性之特徵價格的實證結果顯示，總樓層、建物面積、房間數、衛浴數、廳堂數、屋齡等，估計係數皆具有顯著水準，皆符合本研究之預期方向，與預期結果是一致性。由此可知，長期而言，房價確實呈現上漲趨勢。 |
| 摘要(英) |
As Taiwan′s real estate has gone through many cycles of ups and downs for a long time, coupled with the narrow and densely populated environment, rapid social changes, and changes in demographic structure, national income has increased, and housing income has risen year by year, prompting the continuous rise in real estate, the purchase of houses by young people is heavier. Even if the central government continues to implement housing policy, the problem of high housing prices still exists. In order to understand the changes in long-term housing price trends, this study conducted a long-term housing price trend analysis of Taoyuan District and Zhongli District in Taoyuan City. In the discussion, the source of the collected information is the real estate transaction log-in inquiry service website of the Ministry of the Interior. During the period, the transaction cases from August 1, 101 to December 31, 110 were taken as the sample of this research.
This study first uses the hedonic price model to use semi-log as an analytical regression estimation model to explore the trend of long-term house prices. The growth rates of 19.04%, 26.29%, 32.26%, 28.92%, 31.74%, 30.72%, 35.48%, 42.35%, and 52.48% were in line with the expected results of this study; while the housing prices in Zhongli District increased in 2010 compared to 2010 Compared with Taoyuan District, about 29.17% increased by about 44.39% and 58.07% compared with 101, and the increase in Taoyuan District was larger in the same year, and the fluctuations were more severe in 109 and 110. Compared with 101, the proportion of Taoyuan District was 85.89 %, the matching degree of Zhongli District is 81.25%, which means that the hedonic price model can effectively explain the factors that affect the price of real estate. Secondly, the heterogeneity analysis was used to understand whether there was heterogeneity in the error term of the real estate hedonic price model in the Taoyuan metropolitan area. The results showed that there was a problem of heterogeneity. Therefore, the weighted regression (FGLS) was used to correct the heterogeneity test, and the revised empirical results Compared with the OLS estimation method, the estimated coefficient directions of the two independent variables are consistent, and the significance results are also the same. The empirical results of the hedonic price of housing attributes show that the estimated coefficients of total floors, building area, number of rooms, number of bathrooms, number of halls, and age of the house all have significant levels, which are in line with the expected direction of this research, and the expected results are consistency. It can be seen that in the long run, housing prices do show an upward trend. |
| 關鍵字(中) |
★ 特徵價格法
★ 長期房價
★ 半對數迴歸
★ 異質性檢定
★ 加權迴歸式 |
關鍵字(英) |
★ edonic price method
★ long-term house price
★ semi-logarithmic regression
★ heterogeneity test
★ weighted regression |
| 論文目次 |
摘要 ……………………………………………………….. i
ABSTRACT ……………………………………………………….. ii
誌謝 ……………………………………………………….. iv
目錄 ……………………………………………………….. v
圖目錄 ……………………………………………………….. vi
表目錄 ……………………………………………………….. vii
第一章、 緒論………………………………………………….. 1
第一節 研究動機……………………………………………. 1
第二節 研究目的……………………………………………. 3
第三節
第四節 研究範圍……………………………………………
研究架構與流程…………………………………… 3
4
第二章、 研究背景…………………………………………….. 6
第一節 桃園市都會區地理環境及人口概況………………. 6
第二節 桃園市房地產市場概況……………………………. 9
第三章、 文獻回顧…………………………………………….. 14
第一節 影響房價之因素……………………………………. 14
第二節 房價長期變動趨勢之影響…….……………………. 17
第四章、 研究方法…………………………………………….. 19
第一節 實證模型設定………………………………………. 19
第二節 資料來源與變數說明………………………………. 20
第三節 基本統計分析…………………….………………… 23
第五章、 實證結果…………………………………………….. 29
第一節 特徵價格迴歸模型結果-桃園市桃園區……………. 29
第二節 特徵價格迴歸模型結果-桃園市中壢區……………. 32
第三節 特徵價格迴歸模型結果-合併迴歸…………………. 35
5.3.1 迴歸分析…………………………………………….. 35
5.3.2 異質性分析………………………………………….. 39
5.3.3 桃園都會區加權迴歸式分析……………………….. 41
第四節 Chow Test檢定結果-桃園都會區…………………... 43
第六章、 結論………………………………………………….. 44
第一節 研究結論…………………………………………… 44
第二節 研究意涵………………..…………………………… 45
第三節 研究建議與限制…………..………………………… 45
參考文獻 ……………………………………………………….. 47 |
| 參考文獻 |
一、 中文部分：
591房屋交易網，2022年5月21日取自於：https://news.591.com.tw/news/4031
內政部不動產資訊平台，「住宅統計價格指標」，2022年4月2日取自於：https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0201.aspx
內政部戶政司全球資訊網，「戶數、人口數及遷徙」，2022 年 4 月 10 日取自於：https://www.ris.gov.tw/app/portal/346
王日楠(2015)，「臺灣人口特性與住宅地價之關係」，逢甲大學土地管理學系碩士在職專班碩士論文。
地下水觀測網(2020)，http://pc183.hy.ntu.edu.tw/gwater/index.php
李呈芳(2013)，「桃園縣近年重大開發案推廣對住宅市場之趨勢分析」，《萬能商學學報》，18：87+89-98。
宋亞萍(2018)，「房地合一稅制實施對消費者購屋之影響-以高雄市博愛路為例」，國立高雄市範大學人力與知識管理研究所碩士論文。
林素菁與林祖嘉(2001)，「臺灣地區住宅供給彈性之估計」，《住宅學報》，10(1)：17-27。
林裕翔與陳志成(2021)，「房價重要因素分析-以桃園青埔特區為例」，《台灣銀行季刊》，72(3)：153-179。
紀美鳳(2016)，「房地合一課徵所得稅研議修法前後對六都房市之影響」，《財金論文叢刊》，24：106-123。
桃園市政府，「變更南崁新市鎮都市計畫 (配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線【綠線】G12、G13、 G13a 車站及北機廠周邊土地開發計畫)案計畫書」。
陳遠斌與周家佑(2013)，「奢侈稅對桃園縣房價的影響」，《萬能商學學報》，18：99+101-108。
陳建新(2020)，「囤房稅對房價的影響-合成控制法的應用」，國立臺中科技大學財政稅務系碩士論文。
樂屋網，「房產快訊樂新知」，2022年5月21日取自於：https://extra.rakuya.com.tw/house_news/
鄭偉安(2016)，「都市公園綠地對於房價之影響-以高雄市區為例」，國立中山大學經濟學研究所碩士論文。
蔡沛諠、沈哲芳與陳昌茂(2021)，「人口結構變化與住宅價格關係之研究-以桃園市為例」，《商經論叢》，12(2)：36-53。
戴梓栩(2016)，「總體經濟變數對臺灣房地產市場之影響」，國立中山大學經濟學研究所碩士在職專班碩士論文。
變更南崁新市鎮都市計畫 (配合桃園都會區大眾捷運系統 航空城捷運線【綠線】G12、G13、 G13a 車站及北機廠周邊 土地開發計畫)案計畫書。
二、 英文部分：
Eves, C. 2002. “The long term impact of flooding on residential property values.” Property Management, 20(4)：214-227.
Michio Naoi, Miki Seko, and Kazuto Sumita. 2009. “Earthquake Risk and Housing Prices in Japan: Evidence Before and After Massive Earthquakes.”Regional science and urban economics. 39(6):658-669.
Selahattin Kaynak , Aykut Ekinci, and Havvanur Feyza Kaya. 2021 “The effect of COVID-19 pandemic on residential real estate prices:Turkish case.” Quantitative Finance and Economics, 5(4)：623-639.
Trojanek, R., Tanas, J., Raslanas, S., and Banaitis, A. 2017.“The impact of aircraft noise on housing prices in Poznan.”Sustainability, 9(11), 2088. |
| 指導教授 |
劉錦龍(JIN-LONG LIU)
|
審核日期 |
2022-7-18 |
| 推文 |
 facebook  plurk  twitter  funp  google  live  udn  HD  myshare  reddit  netvibes  friend  youpush  delicious  baidu
|
| 網路書籤 |
 Google bookmarks  del.icio.us  hemidemi myshare
|
