中國大陸房地產投資評估決策之研究－以上海地區服務式公寓之投資為例－

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Title:	中國大陸房地產投資評估決策之研究－以上海地區服務式公寓之投資為例－
Authors:	沈盈良;Shen,Ying-Liang
Contributors:	管理學院高階主管企管碩士班
Keywords:	房地產市場環境;投資報酬率矩陣;服務式公寓
Date:	2005-07-12
Issue Date:	2014-05-08 15:38:32 (UTC+8)
Publisher:	國立中央大學
Abstract:	房地產投資一向是隨著經濟發展，為城市地區重要的產業活動。中國大陸在改革開放下，房地產市場也隨著經濟成長快速發展；台商在中國大陸不論是企業營運、居住或投資置產，房地產投資交易日趨頻繁，有關投資的選擇與評估極為重要。而提供酒店服務、專業住宅出租的服務式公寓，是大陸城市房地產市場甚具投資價值的方向，台灣企業應有機會與能力以大陸市場為基礎，建立此一產業的國際專業品牌。本研究針對上海地區房地產市場的服務式公寓為對象，以房地產投資分析的理論架構與決策的評估因素為基礎，先探討大陸房地產制度的變革、經濟的發展對其房地產市場環境的影響。進而分析服務式公寓的產業特色、發展歷程與經營模式；並以上海房地產市場發展環境與本研究對上海服務式公寓現況調查的分析為基礎，探討上海服務式公寓發展潛力與投資經營策略。同時選擇上海市一個服務式公寓的實例，經由投資經營過程與現代財務工具的分析，探討其投資價值；另亦以投資報酬率矩陣的方法，分析投資時效對投資效益的影響。本研究後的結果發現，中國大陸開放後的發展，已使得房地產成為具有投資價值的商品；而提供酒店式管理服務的住宅公寓在工商經濟發達城市興起，中國大陸經濟快速成長、大量吸引外商投資，造就服務式公寓發展的空間。其中上海地區的服務式公寓更因高檔住宅租賃市場需求的增加使其具有發展潛力，也因需求所造成的規模經濟而具有競爭優勢。服務式公寓的投資以房地產的物業為主，需長期的經營形成品牌效應；其投資效益，以收益性不動產的分析方式評估。就上海房地產的整體市場環境發展趨勢觀察，其投資價值有賴於長期的經營；其投資決策需要掌握市場環境的變化以作為投資時機與持有期間的評估依據。本研究有關房地產投資決策的分析亦可類推於台商個人在大陸投資置產的需求與其他類型房地產的投資評估。
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