房地合一2.0稅制對不動產交易價格之影響-以桃園市為例

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姓名

徐慧媛(Hui-Yuan Hsu) 查詢紙本館藏

畢業系所

產業經濟研究所在職專班

論文名稱

房地合一2.0稅制對不動產交易價格之影響-以桃園市為例
(The impact of the House and Land Transactions Income Tax 2.0 on property transaction prices – a case of Taoyuan City)

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摘要(中)

Numbeo 2024年資料庫顯示台灣全球房地產所得比排名第15名，且高達19.5倍，人民需花上19.5年的家庭收入才能完成購屋願望，如此沉重的負擔絕對需要制定有效的政策方針，故財政部於2021年7月1日施行「房地合一2.0稅制」，為了解該政策之施行效果，本研究透過不動產時價登錄共24,762筆資料，利用特徵價格模型(hedonic price model)探討各設定變數對不動產交易價格之影響；再藉由差異分析估計(difference-in-difference，DID)檢視該政策之成效。
實證結果顯示，建築物完成年月、屋齡、移轉面積、房間數、廳、透天厝、公寓及總樓層等變數皆具有顯著性，符合預期，而房地合一2.0政策實施後，發現2016年後完成之建築估計係數在實施前後期間變動不大，顯然對於新建完成之建築物交易價格產生抑制作用。除此之外，本研究於差異分析估計法之下，創新設定2016年以後完成之建築為實驗群體；2013年至2015年完成之建築做為控制群體，並分別建立該特定期間之變數與虛擬變數之交乘項來做比較，發現房地合一2.0政策有效抑制新成屋市場交易價格達11%；整體不動產市場亦下跌達3.2%，顯現該政策之成效。

摘要(英)

Numbeo′s 2024 database shows that Taiwan′s property price to income ratio ranks 15th and is as high as 19.5 times. It takes 19.5 years of household income to buy a house. Such a heavy burden absolutely requires effective policies, so The Ministry of Finance, R.O.C implemented the "House and Land Transactions Income Tax 2.0" on July 1, 2021. In order to find out the implementation effect of this policy, this study used 24,762 Real Estate Transactions declaration data and the hedonic price model to explore the impact of each set variable on the real property’s transaction price. Then examine the effectiveness of the policy through difference-in-difference (DID) analysis.
The empirical results show that variables such as the year and month of building completion, age, transferred area, number of rooms, halls, houses, apartments and total floors are all significant and in line with expectations. After the implementation of the House and Land Transactions Income Tax 2.0 policy, It was found that the estimated coefficients for buildings completed after 2016 did not change much before and after the implementation, which obviously had a suppressive effect on the transaction prices of newly completed buildings. In addition, under the difference-in-difference method, this study innovatively set buildings completed after 2016 as the experimental group; then buildings completed from 2013 to 2015 as the control group, and variables and dummy variables for that specific period are established respectively, it was found that the House and Land Transactions Income Tax 2.0 policy effectively suppressed the transaction price of new existing housing market by 11%; the overall real estate market also fell by 3.2%, showing the effectiveness of this policy.

關鍵字(中)

★ 房地合一2.0
★ 不動產交易價格
★ 特徵價格模型
★ 差異分析估計
★ 差異中之差異分析

關鍵字(英)

★ House and Land Transactions Income Tax 2.0
★ property transaction prices
★ hedonic price model
★ difference-in-difference method

論文目次

摘要......................................i
ABSTRACT....................................ii
誌謝........................................iii
目錄.......................................iv
圖目錄........................................v
表目錄.......................................vi
一、緒論.....................................1
1.1 研究動機.................................1
1.2 研究目的.................................4
1.3 章節安排.................................4
二、台灣不動產市場概況分析與房地合一2.0稅制......6
2.1 台灣不動產市場概況分析.....................6
2.2 房地合一2.0稅制..........................14
三、文獻回顧..................................18
3.1 特徵價格法、差異中之差異分析法相關文獻.....18
3.2 稅制相關文獻.............................19
四、研究方法..................................22
4.1 實證模型建構.............................22
4.2 資料來源與變數說明........................25
4.3 基本統計分析.............................29
五、實證結果..................................34
5.1 不動產交易之特徵價格估計分析...............34
5.2 房地合一2.0制度下的成效分析...............38
六、結論......................................42
6.1 研究發現.................................42
6.2 研究意涵與政策建議........................43
6.3 研究限制與未來研究方向....................45
參考文獻......................................46

參考文獻

一、英文文獻
Alethios. 2024. “Taiwan′s Housing Crisis One of the world′s least affordable housing markets, and how to fix it” https://alethios.substack.com/p/taiwans-housing-crisis?s=08(accessed May 7, 2024).
Bastani, Spencer, and Waldenstrom, Daniel. 2020.“How Should Capital be Taxed?” Journal of Economic Surveys, 34(4): 812–46.
Bo, Erlend Eide. 2020. “Taxation of Housing: Killing Several Birds with One Stone.” Review of Income and Wealth, 66(3): 534-57.
Becka, Jason, and Meimei, Lin. 2020 “Impacts of Sea Level Rise on Real Estate Prices in Coastal Georgia.” Review of Regional Studies, 50(1): 43-52.
Deng, Lan. 2011. “The External Neighborhood Effects of Low-income Housing TaxCredit Projects Built by Three Sectors.” Journal of Urban Affairs, 33(2): 143–65.
Flores, Nicholas E. 2017. “Conceptual Framework for Nonmarket Valuation.” In Conceptual Framework for Nonmarket Valuation, ed. Patricia A. Champ, Patricia A. Champ, and Kevin J. Boyle, 27-54. Springer Science+Business Media B.V.
Numbeo. 2024. “Property Prices Index by Country Database.” Cost of Living (numbeo.com) (accessed May 27, 2024).
Sage1, Alan, Mike Langen, Alex, van de Minne. 2023.“Where is the Opportunity in Opportunity Zones?”, Real Estate Econ. 51(2):338–71.
Taylor, Laura O. 2017. “Hedonics.” In Conceptual Framework for Nonmarket Valuation, ed. Patricia A. Champ, Patricia A. Champ, and Kevin J. Boyle, 235-292. Springer Science+Business Media B.V.
Wooldridge, Jeffery M. 2020. Introductory Econometrics: A Modern Approach, Seventh Edition. Cengage Learning, Inc.

二、中文文獻
蕭博元與龎雅文(2020)，「實施房地合一課徵所得稅制度對我國不動產市場價量之影響」《財稅研究》，49(2)：85-95。
蕭瑋彤 (2022)，「都市更新對高雄市房地產市場的時空影響效果：將差異中之差異法應用到特徵價格法模型」，國立中山大學經濟學研究所碩士論文。
廖婉媛 (2022)，「房地合一實施前後對自地自建及合建分屋所得稅負之影響」，國立台北商業大學財經學院會計資訊系會計財稅碩士班碩士論文。
胥愛琦譯(2017)，《計量經濟學》，Wooldridge, Jeffery M. (2013)，Introductory econometrics : a modern approach，6?ℎ ed.，台北:華泰文化。

三、參考資料
2016年至2023年成屋及預售屋實價登錄資料、2020年、2022年1月至2023年6月桃園地區不動產成交資料取自於台灣經濟新報TEJ+之不動產時價登錄資料庫。
「健全房地產市場方案」參閱國發會綜整房地產課題及相關部會因應對策，於109年12月3日行政院第3729次會議提報。
房地合一稅制2.0相關內容整理取自財政部官網：https://www.mof.gov.tw/houseandland/
房地合一稅法、所得稅法、不動產經紀業管理條例及平均地權條例等規定取自全國法規資料庫：https://law.moj.gov.tw/

指導教授

劉錦龍(Jin-Long Liu)

審核日期

2024-6-22

推文