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黃建鈞(Jian-Jun Huang)
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產業經濟研究所 |
| 論文名稱 |
台灣不動產證券化之研究-兼論開發型資產信託之立法
(Taiwan real estate securitization-the legislation of reat development)
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| 摘要(中) |
論文摘要
名稱：台灣不動產證券化之研究－兼論開發型資產信託之立法
組別：中央大學產業經濟研究所法律組
研究生：黃建鈞
摘要：
在台灣金融資產證券化條例及不動產證券化條例相繼通過後，在市場上不動產證券化商品高度的受投資人歡迎。原本在條例通過前後，大部分論述僅止於對於國外不動產證券化學說實務及台灣不動產證券化草案之討論，而本文從不動產證券化的基礎理論及該產業的特殊性開始探究不動產證券化制度，並對於國外不動產證券化條例有基本的介紹。最後本文檢視現階段台灣不動產證券化的初期運作及檢討方向，並重新檢視草案時期被排除的開發型資產信託模式，提出本文的看法及建議。
本論文的架構共分為八章，第一章緒論說明論文寫作動機、寫作方法及研究目的。第二章討論不動產證券化的基礎理論。第三章針對不動產證券化制度，分別從『不動產』及『證券』二方面討論其內涵。第四章則針對不動產證券化的核心制度：特殊目的機構及破產隔離制度探究其意義，並探討揭開公司面紗制度在破產隔離制度中的作用。第五章分別對於美日不動產證券化制度做介紹，以提供台灣不動產證券化條例的比較與研究。在前五章結束後，第六章針對台灣在地性、文化、國情及法律規範檢視不動產證券化在台灣的發展及相關配套措施。第七章討論頗受爭議的開發型資產信託，最後在考量正反意見後，本文認為透過私募制度的連結，開發型資產信託可以一部開放。第八章為結論與建議。
本文結論認為現階段台灣不動產證券化大架構已經形成。惟不動產證券化部分主要是相關原則、投資比例、期限、地點、配息比率及負債比率並未明確規範在條例內，建議修訂於條例中。最後本文認為不動產證券化制度的成功與否，主要須視相關配套措施是否完善。而開發型資產信託部分在試行階段能否成功，本文認為能否有效利用私募制度為關鍵因素。 |
| 關鍵字(中) |
★ 不動產證券化
★ 不動產投資信託
★ 不動產資產信託 |
關鍵字(英) |
★ reit
★ real estate securitization
★ reat |
| 論文目次 |
第一章 緒論…………………………………………………………………..………1
第一節 研究背景與動機……………………………………………………..1
第一項 研究背景……………………………………..…………………1
第二項 研究動機……………………………………..…………………6
第二節 文獻回顧……………………………………………………………..7
第三節 問題提出與研究目的………………………………………………..8
第一項 問題提出…………………………………..……………………8
第二項 研究目的…………………………………..……………………8
第四節 研究方法與限制…………………………………..………………..10
第一項 研究方法……………………………………..………………..10
第二項 研究限制………………………………………………………12
第五節 小結與本文架構……………………………………………………12
第二章 不動產證券化之基礎理論………………………………………………14
第一節 推動不動產證券化的動力…………………………………………14
第二節 專業經營原則………………………………………...…………….16
第三節 規模經濟…………………………………………...……………….18
第四節 分散及降低風險………………………………..…………………..19
第五節 成本………………………………………………...……………….21
第六節 小結…………………………………………………………………26
第三章 不動產證券化制度………………………………………………………27
第一節 不動產產業的特性…………………………………………………27
第一項 資產……………………………………………..……………..27
第二項 不動產的法律意義……………………………..……………..30
第三項 不動產之特殊性…………………………………...………….31
第四項 不動產市場的特殊性…………………………………………34
第五項 結語………………………………………………...………….36
第二節 不動產證券化的意義……………………………..………………..37
第一項 證券之定義……………………………………….…………….37
第二項 證券化之意義…………………………………..………………39
第三項 證券化之分類…………………………………………………..41
第四項 證券化之本質…………………………………….…………….43
第五項 證券化下的風險控管機制………………………….………….47
第三節 破產隔離制度的外部性分析………………………………………60
第一項 經濟概念………………………………………………………..60
第四節 不動產證券化實施的必要要素……………………………………66
第五節 不動產證券化的優缺點…………………………………..………..68
第一項 不動產證券化的優點………………………………….……….68
第二項 不動產證券化的缺點………………………………….……….68
第六節 小結…………………………………………………………………70
第四章 特殊目的機構與破產隔離制度……………………….………….……..71
第一節 特殊目的機構………………………………………………………71
第一項 紙上公司………………………………………………………71
第二項 證券化制度下的導管：特殊目的機構………………………71
第三項 不動產證券化下的特殊目的信託……………………………72
第二節 破產隔離制度………………………………………………………73
第一項 傳統擔保制度面對破產隔離制度的衝擊……………………73
第二項 採用證券化制度融資的訊息………………………..………..74
第三項 結語……………………………………………………...…….75
第三節 傳統法律制度面對破產隔離制度的衝擊…………………………77
第一項 責任制度之死( death of liability )…………………...………..77
第二項 揭開公司面紗制度( Piercing Corporate Veil )與責任制度…..79
第三項 結語……………………………………………………………83
第四節 小結………………………………………………………..………..85
第五章 國外不動產證券化制度之發展…………………………………………86
第一節 英美法系國家在不動產證券化的發展……………………………86
第一項 美國不動產有限合夥…………………………………………87
第二項 美國不動產投資信託………………………..………………..97
第二節 大陸法系國家在不動產證券化的發展……………..……………124
第一項 日本不動產證券化的背景……………………..……………126
第二項 日本不動產證券化商品……………………………………..127
第三項 日本不動產證券化優點………………………….………….129
第四項 日本不動產證券化與土地信託……………….…………….129
第五項 日本不動產證券化的特色…………………………………..131
第三節 小結 ………………………………………………………………133
第六章 台灣不動產證券化………………………………………….………….134
第一節 不動產證券化的歷史發展……………………………..…………134
第一項 立法前疑似不動產證券化的案例…………..………………134
第二項 立法背景………………………………………..……………135
第三項 結語…………………………………………………………..140
第二節 台灣不動產證券化的法制規範………………………..…………142
第一項 法規簡介………………………………………….………….142
第二項 台灣不動產證券化條例…………………..…………………142
第三項 結語………………………………………..…………………153
第三節 台灣不動產證券化的運作及參與人員…………….…………….155
第一項 階段運作與參與人員………………………….….…………155
第二項 利害關係之迴避……………………………….….…………162
第四節 台灣不動產證券化的配套措施………………….….……………164
第一項 背景……………………………………….…….……………164
第二項 專業人員……………………………………………………..164
第三項 次級市場的建立……………………………………..………166
第五節 台灣不動產證券化的檢討……………………………………..…170
第七章 開發型不動產資產信託…………………………….………………….175
第一節 立法排除開發型不動產資產信託類型………………..…………175
第一項 前言…………………………………………………………..175
第二項 開發型資產信託……………………………………………..176
第三項 結語………………………………………………..…………177
第二節 開發型不動產資產信託的爭議……………………….………….179
第一項 排除開發型資產信託不符立法目的，無法有效開發利用資源179
第二項 容易產生風險，無法有效保障投資大眾……………………179
第三項 公平原則或稅捐減免………………………………………..180
第四項 投資信託包含資產開發功能………………………………..181
第三節 肯定與否定開發型資產信託的理由………………….………….183
第一項 肯定說………………………………………………………..183
第二項 否定說…………………………………..……………………185
第三項 結語…………………………………………………………..188
第四節 私募在不動產證券化中扮演的角色……………………………..190
第一項 私募之簡介及法制規範……………………...……………….190
第二項 開發型不動產資產信託與私募制度的連結…………………195
第五節 小結：階段性修法…………………………………………………197
第一項 排除適用……………………………………...……………….197
第二項 一部適用………………………………………………………197
第三項 完全開放………………………………………...…………….198
第八章 結論與建議……………………………………………………………..199
第一節 對台灣不動產證券化整體制度的結論…………………………..199
第二節 開發型資產信託的結論……………………………….………….202
第三節 後續研究與建議………………………………………….……….204
參考文獻……………………………………………………………………………206 |
| 參考文獻 |
參考文獻
中文部分
一、 書籍
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8、 臧大年、謝哲勝、連錫安、張靜儀 著，不動產證券化
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10、何小鋒等著，資產證券化：中國的模式，北京大學出版社，二００一年十一月
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15、陳文達、李阿乙、廖咸興合著，資產證券化之理論與實務，智勝出版社，二００二年八月初版
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二、 報章、期刊
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17、殷章甫，美、日、台之不動產證券化概況(一) ，現代地政267，二００三年九月
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20、曾勝珍，不動產證券化條例關於資產信託之研究，中正法學集刊第十一期
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22、林世淵，我國未來金融資產及不動產證券化發展之方向，證券資料399期
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24、王文宇，不動產證券化法制，法令月刊，第53卷第5期
25、張義權，不動產證券化與估價制度，台灣財務金融季刊，第4輯第4期，九十二年十二月
26、夏正鐘，台灣不動產證券化之發展與推動，全國律師，2002年7月
27、郭土木，不動產證券化私募制度相關問題之簡介，全國律師，2002年7月
三、 論文及研討會講義
1、 政院經濟建設委員會，不動產證券化條例草案報告書，二００二年三月
2、 謝哲勝，法律經濟學基礎理論之研究，法律與經濟分析學術研討會，中央研究院中山人文社會科學研究所，台北二００二年五月十九、二十日
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4、 劉公偉，公司法有限責任之經濟分析，台灣大學法律學研究所碩士論文，八十九年六月
5、 涂秀蕊，美國不動產投資信託制度之研究，東吳大學法律研究所碩士論文，九一年六月
6、 何佩芬，證券投資信託法制現代化之研究，中國文化大學法律學研究所碩士論文，一九九八年六月
7、 李宜豐，不動產證券化～國外案例解析及相關規定講義，財團法人中華民國會計研究發展基金會
四、 網站資料
1、 行政院經濟建設委員會，不動產證券化條例草案報告書，二００二年三月。http://www.tabf.org.tw/tw/rsh/rshseminar.aspx 。
2、 金管會銀行局不動產證券化專區http://www.boma.gov.tw/lp.asp?ctNode=1196&CtUnit=394&BaseDSD=7
3、 中華信評網站 http://www.taiwanratings.com/tw/
英文部分
一、 書籍
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2、 Melvin Aron, Corporations And Other Business Organizations, New York, New York Foundation Press (2000)
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二、 期刊
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2、 Claire A. Hill, Securitization: A Low-Cost Sweetener for Lemons, 74 Wash. U.L. Q. 1061-1111(1996)
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4、 Robert D. Aicher and Willam J. Fellerhof, Characterization of Receivables as a Sale or a Secured Loan Upon Bankruptcy of the transferor, 65 Am. Banker. L. j. 181-206 (1911)
5、 Piercing Corporate Veil：An Empirical Study, 16 Cornell. L. Rev. 1036-1073(1991)
6、 Jack H. McCall , A Primer on Real Estate Trusts: The Legal Basics of Reits, The Tenessss Journal of Business Law 1-29(2001)
三、 網站資料
1、 NAREIT網站 http://www.nareit.com/
2、 REIT網站 http://www.reitnet.com/ |
| 指導教授 |
鄭有為(Yu-Wei Cheng)
|
審核日期 |
2005-7-14 |
| 推文 |
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